Bureau et Bureau Inc. v. The Queen, 78 DTC 6562, [1978] CTC 695 (FCTD)

Décary, J:—Il s’agit en cette affaire de déterminer si l’appelante, en achetant des immeubles à logements, l’a fait aux fins d’en gagner du revenu ou de les démolir pour construire un édifice pour les fins de son commerce et par suite si l’appelante a droit ou non à une allocation en coût de capital sous les dispositions des articles 11 (1)a de la Loi de l’impôt de 1948 pour les années 1970 et 1971, de 20(1)a de la Loi de 1972 pour les années 1972 et 1973, et de l’article 1102(1 )(c) des Règlements de la Loi qui sont demeurées les mêmes pour ces quatre années.

Avant de résumer les faits que je crois pertinents et ceux que je considère déterminants, j’estime qu'il faut citer les textes de loi.

L’article 11 (1 )a de la Loi de 1948 se lit comme suit:

11.(1) Par dérogation aux alinéas a), b) et h) du paragraphe (1) de l’article 12, les montants suivants peuvent être déduits dans le calcul du revenu d’un contribuable pour une année d’imposition:

(a) la partie de ce que coûtent en capital les biens au contribuable, ou la somme à l’égard de ce que coûtent en capital les biens au contribuable, s’il en est, qui est allouée par règlement;

L’article 20(1)a se lit:

20.(1) Nonobstant les dispositions des alinéas 19(1)a), b) et h), lors du calcul du revenu tiré par un contribuable d’une entreprise ou d’un bien pour une année d’imposition, peuvent être déduites celles des sommes suivantes qui se rapportent entièrement à cette source de revenus ou la partie des sommes suivantes qui peut raisonnablement être considérée s’y rapportant:

(a) la partie, si partie il y a, du coût en capital des biens supporté par le contribuable ou le montant, si montant il y a, du coût en capital des biens, supporté par le contribuable, que le règlement autorise;

Ces deux articles, de même portée, renvoient aux Règlements de la loi de l’impôt, à l'article 1102(1)c, l’un des facteurs qui excluent un bien de pouvoir être l’objet d’une allocation en capital.

Le paragraphe c) de l’article 1102(1) est le seul que nous avons à retenir:

1102.(1) Les catégories de biens décrits dans la présente Partie et dans l’Annexe B sont censées ne pas comprendre les biens

(c) qui n’ont pas été acquis par le contribuable aux fins de gagner ou de produire un revenu,

Les dispositions de ce paragraphe exigent que le bien ait été acquis aux fins de gagner du revenu. Le moi pivot est “aux fins de” qui s’assimile à l’expression “dans le but de”, car le mot fin doit être pris dans le sens de but.

C'est la preuve qui permettra de trouver quel était le but de l’appelante en acquérant ces immeubles: soit en tirer du revenu sous forme de loyer ou soit les démolir, le temps venu, et bâtir des locaux plus grands pour le commerce.

Les faits que je crois pertinents sont les suivants: depuis plusieurs années, l’appelante est marchande de meubles et acheta en mars 1970, de diverses personnes, huit bâtiments à logements et certains avec un local commercial; ces propriétés sont adjacentes l’une à l’autre; le prix d’achat payé à 4 propriétaires différents totalise $134,500 et le prix pour l’achat de 2 propriétés d’un autre propriétaire est indiqué pour chaque propriété à $1 et autre considération; à l’audition, l’on n’a pas pris soin d’établir la valeur de la considération de ces deux propriétés; le prix total payé, tenant compte de cette considération inconnue, est donc nécessairement plus que $134,500; le prix dans chaque cas est payable après 2 ans, excepté un cas où il est payable après un an; les baux devaient être respectés sous peine de perdre le bénéfice du terme; les propriétés acquises sont assez vieilles et aucune ne comporte de logements de classe; l’on a établi approximativement, pour l’année 1972, $9,700 de revenu brut de loyer; sans tenir compte de l’intérêt, ce qui est anormal, l’on établit les dépenses à $2,800 et l’on obtient un revenu de $6,900; les quatre contrats de vente où le prix réel est indiqué démontrent que l’intérêt, pour douze mois, et pas nécessairement pour 1972, serait de 9% sur $10,000 ou $900, 8% sur $27,000 ou $2,160, 10% sur $40,000 ou $4,000, 10% sur $19,000 ou $1,900, soit un total de $8,960; si l’on déduit $8,960 d’intérêt, ce qui est normal, du montant de $6,900 de revenu de loyer, l’on obtient un déficit de $2,060; le témoin de l’appelante, un comptable agréé, n’a pas cru bon de prendre en considération les intérêts comme il se devait; le président-directeur général de l’appelante a été échevin puis maire de Sherbrooke vers le temps ou au temps de l’achat des bâtisses adjacentes; de par ses fonctions d’échevin ou encore plus de maire, le président-directeur général était ou devait être au courant des développements en sa ville et ce avant quiconque d’autre; vers la fin de l’année 1971 l’appelante sait qu’un très gros centre d’achats s’installera à Sherbrooke et que des maisons de renommée nationale y vendront des meubles et feront concurrence à l’appelante; dès la fin de 1971 l’on parle de démolir les propriétés qui sont toutes adjacentes; l’appelante a l’intention de déménager; l’appelante commande une étude qui indique qu’il faut agrandir les locaux, que l’achat de meubles se fait dans le centre da la ville, qu’un déménagement doit être fait en demeurant dans le centre de la ville, que le site des bâtisses groupées serait bon; sur la foi de ce rapport, l’appelante se sait confirmée qu'il lui faut d’autres locaux; l’appelante, tout comme le rapport, considère que le site des bâtisses adjacentes est adéquat pour y construire son magasin; une autre étude est faite qui démontre incidemment que la placement est meilleur s’il y a une construction nouvelle; en décembre 1972 l’on décide d’effectuer la démolition à un coût de $4,000; l’appelante construisit son magasin, son entrepôt et eut un parc de stationnement pouvant garer 40 voitures; les immeubles acquis en mars 1970 ont été gardés jusqu’en avril 1973, soit 3 ans et 1 mois, mais le but de démolir et de construire peut avoir été la fin motivant l’achat des propriétés adjacentes.

A mon avis, les faits déterminants et les conclusions de fait qui s’imposent sont les suivants: les propriétés achetées sont adjacentes; la juxtaposition des immeubles n’est pas nécessaire pour effectuer un placement; la juxtaposition des lots indique plutôt que le but est de construire et pour ce faire il faut grouper les lots; les bâtiments sont vieillots et exigent de l’entretien; il n’y a pas de revenu net à être tiré de ces logis, si l’on tient compte, comme il se doit, de l’intérêt; non seulement il n’y a pas de revenu mais il y a un déficit d’environ $2,000; le commerce de l’appelante a toujours été la vente des meubles et non la location de logements; ce qui a été décrit comme un placement dans des maisons à logements à cause du loyer peut être un placement non à cause du loyer mais a cause de l’augmentation en valeur du terrain, surtout d’un terrain groupé comme celui-là, l’augmentation en valeur d’un terrain n’est pas un revenu en soi et il n’est un profit de revenu ou de capital que lorsque réalisé; il y avait des baux qui ont été respectés; l’appelante, à la fin des baux, jugea que le temps était venu d’atteindre le but que l’on se proposait, à savoir démolir et puis construire de nouveaux locaux.

L’on a référé la Cour à l’affaire de Ben’s Ltd v MNR, [1955] CTC 249; [1955] RC Exch 289, une affaire décidée par Cameron, J, qui a établi un précédent toujours suivi depuis, ou, à la page 293, on lit ces remarques:

If one were to approach the problem without paying strict attention to the precise wording of the Regulations, it might perhaps be said in general language that the whole of the outlay was “for the purpose of gaining or producing income”.

Ces remarques sont qualifiées ainsi, à la même page:

In my opinion, however, the Regulations require a somewhat different approach to the problem. All property which, prima facie, at least, is entitled to the capital cost allowances, is broken up into “classes” as set out in Schedule B, and the rate of the applicable allowance for each such class is stated in section 1100 of the Regulations. Then, by section 1102(1)(c) of the Regulations (supra), these “classes of property” are deemed not to include property that was not acquired for the purpose of gaining or producing income.

Le problème se pose comme suit, a la page 294:

In my view, therefore, the question is not whether the appellant’s outlay as a whole was for the purpose of gaining or producing income, but rather this: “Was the property referred to in Class 6 as ‘a building of frame’ acquired by the appellant for the purpose of gaining or producing income?”

Dans l’affaire présente, le but des officiers de l’appelante n’était pas de gagner un revenu de biens puisqu’en les donnant à bail l’appelante devait subir une perte à cause des dépenses plus élevées que les revenus bruts. Une mise de fonds devant produire un déficit démontre qu’on n’a pamais eu comme but d’en gagner du revenu.

Je suis convaincu que le but des officiers de l’appelante en achetant ces propriétés se précise et s’identifie lorsque l’on remarque que les 8 propriétés acquises étaient toutes plutôt vieillottes et, surtout, toutes adjacentes l’une à l’autre. Des propriétés groupées ont certes une bien plus grande valeur que des lots parsemés à droite et à gauche. En fait, grouper des lots est la seule façon possible de procéder lorsqu’on doit avoir une superficie dépassant celle d’un seul lot.

A cause du facteur déficit découlant des loyers, je ne crois pas que les deux études faites après l’acquisition ont servi de quelque façon que ce soit à influencer l’appelante quant à la construction de nouveaux locaux sur le site acheté.

Une autre affaire peut être citée à cause de l’analogie qui existe entre les faits essentiels d la cause présente et celle de Glassman v MNR, [1966] CTC 374; 66 DTC 5271, qui fut décidée par le Juge suppléant Sheppard. Nous lisons à la page 375 [5272]:

The appellant contends that he and his son purchased the land and the building as an investment, that is, for the purpose of deriving income from the rental. The Minister contends that they acquired the property not as an investment but as a site for an apartment block and that any deduction from the income was not within Regulation 1102(1)(c) and also was precluded by the Income Tax Act, Section 12(1 )(a).

Comme cet extrait en témoigne, les prétentions de chacune des parties dans Glassman sont les mêmes que celles des parties dans l’affaire présente.

Après avoir cité les principes établis par Cameron, J quant à l’interprétation de l'article 1102(1)(c) des Règlements de la loi de l'impôt, nous lisons à la page 381 [5275] ces remarques du Juge Sheppard:

The onus is on the appellant to establish that he purchased the buildings and equipment on Lot 7 “for the purpose of gaining or producing income” (Regulation 1102(1)(c) and in this instance that means for gaining or producing income by the rentals from the building. That onus he has not discharged.

On the evidence the appellant throughout had not the intention of acquiring the buildings on Lot 7 for the purpose of producing income; the rentals were not sufficient to induce the investment in the buildings; rather the appellant was purchasing the site for the purpose of demolishing the building and erecting a highrise apartment.

C’est mon opinion bien arrêtée que l’appelante n’a pas déplacé le fardeau de la preuve. Les loyers ne pouvant pas produire un revenu mais devant inévitablement produire un déficit je suis convaincu que les propriétés n’ont sûrement pas été achetées dans le but d’en gagner ou de produire un revenu. Comme dans Glassman, l’appelante a acheté ces propriétés dans le but de les démolir pour y construire de nouveaux locaux pour son commerce.

Les faits et les inférences qu’on en tire ne permettent pas de croire que le but de démolir n’a existé qu’en 1972; ils indiquent plutôt qu'il a existé en 1970, à l’acquisition, à cause du rendement déficitaire des propriétés, de leur état vieillot et des baux existants qui étaient tous courts.

L’appel est rejeté avec dépens.