31 May 2004 External T.I. 2004-0055141E5 F - Vente de bien à un actionnaire

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15(1)

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: [TaxInterpretations translation] At what price should a corporation sell a building it has built to its shareholder?

Position: If the corporation does not want to confer a benefit on its shareholder that would be taxable under subsection 15(1), the corporation must sell the property at fair market value. We are unable to state what the fair market value is in the situation presented.

Reasons: The determination of fair market value is a question of fact on which our Directorate does not express an opinion.

XXXXXXXXXX Sylvie Labarre, CA
2004-005514
May 31, 2004

Dear Madam,

Subject: Sale of property to shareholders

This is further to your fax of January 6, 2004, in which you requested our opinion on a specific transaction of sale of semi-detached homes to shareholders.

A corporation operated a residential construction business such as for semi-detached, loft, and single-family homes. The corporation was owned equally by two shareholders who were also employees of the corporation.

Each of the two shareholders wish to buy a semi-detached home to be built by the corporation. The corporation will deliver the almost completed property to them and the shareholders will complete the work themselves. Construction and sale will take place in 2004.

The primary goal for each of the shareholders will be to rent the semi-detached home to individuals.

You wish to know at what price the corporation should sell the semi-detached homes to the shareholders.

You wish to know if the answer would be different if the land was owned by the shareholders before construction began.

Our Comments

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 dated May 17, 2002, it is the practice of the Canada Revenue Agency (the "CRA") not to issue a written opinion regarding proposed transactions otherwise than by advance rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received appropriate tax treatment, that determination is made first by our Tax Services Offices as a result of their review of all facts and documents, which is usually performed as part of an audit engagement. However, we can offer the following general comments that we hope may be helpful to you. These comments may not, however, apply to your particular situation in certain circumstances.

Since the corporation wishes to sell a semi-detached home to each of the shareholders, it will have to sell it to its shareholder at fair market value so that there is no benefit to the shareholder pursuant to subsection 15(1).

You referred to the comments in document 9403490 regarding this fair market value determination. Document 9403490 referred to a general position from the Assessment Guide regarding a situation similar to yours. The Assessment Guide was a document used before 1972. It is no longer in force and the position stated in that Guide no longer reflects our position. Furthermore, it is our view that the jurisprudence referred to in 9403490 did not provide an analysis of the concept of "fair market value".

The determination of the fair market value of an asset is a question of fact on which our Directorate does not express an opinion. We note, however, that fair market value will not always be a function of costs and gross profit margin. In a situation such as yours, fair market value will generally be based on the market value of the property, which is the price that a third party would pay to acquire the property or a comparable property taking into account the completion of the building.

The above comments also apply if the land on which the property is built is owned by the shareholder before construction.

These comments are not advance income tax rulings and do not bind the CRA in any particular situation.

Best regards,

Ghislaine Landry, CGA
for the Director
Business and Partnerships Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Planning Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistributer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de facon électronique, méchanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: À quel prix une société doit-elle vendre un immeuble qu'elle a construit à son actionnaire?

Position Adoptée: Si la société ne veut pas conférer un avantage à son actionnaire qui serait imposable selon le paragraphe 15(1) de la Loi, la société doit vendre l'immeuble à la juste valeur marchande. Nous ne pouvons pas indiquer quelle est la juste valeur marchande dans la situation présentée.

Raisons: La détermination de la juste valeur marchande est une question de fait sur laquelle notre Direction ne se prononce pas.

XXXXXXXXXX Sylvie Labarre, CA
2004-005514
Le 31 mai 2004

Madame,

Objet: Vente de bien à des actionnaires

La présente fait suite à votre fac-similé du 6 janvier 2004 dans lequel vous nous demandez notre opinion concernant une transaction spécifique de vente de semi-détachés à des actionnaires.

Une société exploite une entreprise de construction résidentielle comme des semi-détachés, lofts, maisons unifamiliales. La société est détenue en parts égales par deux actionnaires qui sont également des employés de la société.

Chacun des deux actionnaires désire acheter un semi-détaché qui sera construit par la société. La société leur livrera le bien quasi achevé et les actionnaires termineront les travaux eux-mêmes. La construction et la vente auront lieu en 2004.

Le but premier pour chacun des actionnaires sera de louer le semi-détaché à des particuliers.

Vous désirez savoir à quel prix la société devrait vendre les semi-détachés aux actionnaires.

Vous désirez savoir si la réponse serait différente dans l'éventualité où le terrain appartient aux actionnaires avant le début de la construction.

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, l'Agence du revenu du Canada (ARC) a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant, dans certaines circonstances, ne pas s'appliquer à votre situation particulière.

Puisque la société désire vendre à chacun des actionnaires un semi-détaché, elle devra le vendre à son actionnaire à sa juste valeur marchande afin qu'il n'y ait pas d'avantage conféré à un actionnaire en vertu du paragraphe 15(1) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

Vous vous référez aux commentaires du document 9403490 pour déterminer cette juste valeur marchande. Le document 9403490 mentionnait une position générale provenant du guide des Cotisations concernant une situation semblable à la vôtre. Le guide des Cotisations était un document utilisé avant 1972. Il n'est plus en vigueur et la position indiquée à ce guide ne reflète plus notre position. Par ailleurs, nous sommes d'avis que la jurisprudence mentionnée au document 9403490 ne fournissait pas une analyse du concept de " juste valeur marchande ".

La détermination de la juste valeur marchande d'un bien est une question de fait sur laquelle notre Direction ne se prononce pas. Nous notons cependant que la juste valeur marchande ne sera pas toujours fonction des coûts et de la marge de bénéfice brut. Dans une situation comme la vôtre, la juste valeur marchande sera généralement établie selon la valeur au marché du bien, soit le prix qu'un tiers paierait pour acquérir le bien ou un bien comparable en tenant compte de l'achèvement de l'immeuble.

Les commentaires mentionnés précédemment s'appliquent également si le terrain sur lequel est construit le bien appartient à l'actionnaire avant la construction.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'ARC à l'égard d'une situation particulière.

Veuillez agréer, Madame, l'expression de nos salutations distinguées.

Ghislaine Landry, CGA
pour le Directeur
Division des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la planification

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 15 - Subsection 15(1)

sale of newly constructed homes to shareholders at cost plus a gross margin did not avoid shareholder benefit issues

CRA rejected the apparent proposition put to it that there was no shareholder benefit where a corporation in the residential construction business sold two semi-detached homes for their cost plus a gross margin to its two respective shareholders, stating that whether there was the conferral of a benefit turned on whether the sale price equaled the homes FMV.

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31 May 2004 External T.I. 2004-0055141E5 F - Vente de bien à un actionnaire

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