23 April 2003 Internal T.I. 2003-0008767 F - Benefits Conferred on Shareholders

Also released under document number 2003-00087670.

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15(1) 40(2)(g)(iii)

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Translation disclaimer

This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issues: Whether subsection 15(1) applies, in two particular situations where a corporation sold an asset to its shareholder for a price equal to the FMV of the asset but below the cost amount of the particular asset.

Position: Subsection 15(1) applies in the first particular situation only.

Reasons: In the first particular situation, the property sold is a personal use property of the corporation and the difference between the cost amount and the sale price of the property is considered to be the value of a benefit conferred on a shareholder on the basis of William H. Seeley v. MNR, 59 DTC 283 (TAB).

In the second particular situation, there was no benefit conferred on a shareholder because all the transactions were bona fide business transactions.

April 23, 2003

XXXXXXXXXX Income Tax Rulings Directorate
Technical Advisor

XXXXXXXXXX Tax Services Office Guy Goulet C.A., Fisc.

(613) -957-9768

2003-000876

Request for an opinion
Subection 15(1) of the Act

This is in response to your memorandum of March 17, 2003, in which you requested our opinion as to whether subsection 15(1) applies to two particular situations that you have referred to us.

Unless otherwise indicated, all statutory references in this letter are to provisions of the Income Tax Act (the "Act").

Particular Situation #1:

Relevant Facts and Assumptions

1. XXXXXXXXXX is the sole shareholder of XXXXXXXXXX Corporation.

2. In XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX built a luxury residence (the “house") on land owned by XXXXXXXXXX. The house was built according to XXXXXXXXXX's instructions for the purpose of serving him exclusively as a family residence. The total construction cost was $XXXXXXXXXX. The house was built in an agricultural area and its construction cost exceeded its FMV immediately after construction.

3. The title to the house was held by XXXXXXXXXX.

4. During the years XXXXXXXXXX, the house was used exclusively for personal purposes by XXXXXXXXXX and his family members. All expenses relating to the house were borne by XXXXXXXXXX.

5. A taxable benefit in respect of the use of the house was computed for the years XXXXXXXXXX inclusive, in accordance with the CCRA's administrative practice.

6. On XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX sold the house to XXXXXXXXXX for a sale price of $XXXXXXXXXX, which was then its FMV.

7. This disposition resulted in a capital loss of $XXXXXXXXXX to XXXXXXXXXX in XXXXXXXXXX.

Questions Asked

1. Should subsection 15(1) apply in XXXXXXXXXX to add back $XXXXXXXXXX as a shareholder benefit in computing XXXXXXXXXX's income?

2. Does subparagraph 40(2)(g)(iii) apply to deem the $XXXXXXXXXX capital loss incurred by XXXXXXXXXX on the disposition of the house to XXXXXXXXXX to be nil?

Your Position

In your request, you stated that the excess of the cost to Holdco of constructing the house over the sale price to XXXXXXXXXX is the value of a benefit conferred by XXXXXXXXXX on its shareholder and must be included in the income of XXXXXXXXXX pursuant to subsection 15(1). You indicated that you rely on William H. Seeley v. M.N.R., 1959 D.T.C. 283 (T.A.B.).

In addition, you indicated that subparagraph 40(2)(g)(iii) should apply to the $XXXXXXXXXX capital loss claimed by XXXXXXXXXX since the house is a personal-use property.

Taxpayer's Position

The taxpayer considers that no taxable benefit was conferred on him since the transaction was conducted at FMV. He cites Lloyd Youngman v. The Queen, 1990 D.T.C. 6322 (F.C.A.) to support his position.

Analysis

Nature of the Property

In order to reach a proper conclusion on the various tax consequences of the disposition of the house by XXXXXXXXXX, it seems to us that we must first determine the tax nature of the house.

Personal-use property

Section 54 of the Act states that personal-use property includes property owned by the taxpayer and used primarily for the taxpayer's personal use or enjoyment or for the personal use or enjoyment of one or more persons who are related to the taxpayer.

According to the facts, the house was used exclusively for the personal use and enjoyment of XXXXXXXXXX (the sole shareholder of XXXXXXXXXX) and his family members. Since XXXXXXXXXX and his family members were related to XXXXXXXXXX, it follows that the house was "personal-use property" of XXXXXXXXXX under section 54.

Depreciable property

The classes of depreciable property are intended to exclude property that was not acquired by the taxpayer for the purpose of gaining or producing income (paragraph 1102(1)(c) of the Income Tax Regulations (the "Regulations")).

From the facts submitted, it is clear that the house was not acquired by XXXXXXXXXX for the purpose of gaining or producing income. Consequently, we are of the view that the house was not "depreciable property" for XXXXXXXXXX for the purposes of the Act.

Subsection 15(1) of the Act:

The term "benefit" is not defined in the Act. According to tax jurisprudence, the term is broad enough to include benefits of any kind.

Justice Pratte of the Federal Court of Appeal stated in Youngman that: "In order to assess the value of a benefit (...) it is first necessary to determine what that benefit is or, in other words, what the company did for its shareholder" (page 6325).

What, then, did XXXXXXXXXX do for its shareholder? XXXXXXXXXX built a luxury house on land belonging to its shareholder for his exclusive benefit and use and to his specifications. After the construction, XXXXXXXXXX allowed its shareholder and his family to use the house exclusively for personal purposes. Finally, XXXXXXXXXX transferred the house to its shareholder in a sale made at FMV.

It does not appear to us that the transaction in this case was a bona fide commercial transaction, since it is highly unlikely that a corporation dealing at arm's length with XXXXXXXXXX would have agreed to build a house in the same circumstances. Furthermore, if XXXXXXXXXX had built the house himself, he would have had to bear the full cost of construction, despite the FMV of the house being less than its cost of construction when completed.

The taxpayer appears to rely on the following passage on page 6325 of the Youngman case to support his position that no benefit was conferred on XXXXXXXXXX on the sale of the house:

A shareholder receives no benefit for the purposes of paragraph 15(l)(c) if, in the same circumstances, he would have received the same benefit from a company of which he is not a shareholder. For instance, if a company builds an expensive house with the intention of selling it at a profit and later, after realizing that it cannot be sold for more than half its cost, sells it at that low price to one of its shareholders, that shareholder in all likelihood certainly gets a benefit out of that transaction but paragraph 15(l)(c) does not apply to it.

We do not believe that this obiter dictum of Justice Pratte is of any help to the taxpayer since the situation in the case at bar is very different from the example presented by the Justice: first, the house was built on land owned by the shareholder and not on land owned by the corporation; second, the house was not built for the purpose of being resold at a profit, but rather for the sole purpose of serving as a family residence for the shareholder. It should also be remembered that Youngman dealt exclusively with the benefit of the use of corporate property by a shareholder and not with the benefit to the shareholder on a transfer of property from the corporation to the shareholder.

We are therefore of the view that the benefit conferred on XXXXXXXXXX by XXXXXXXXXX occurs at two levels, namely:

the right to use or live in, as he wishes, a house that the corporation built for him and his family at his request according to his specifications; and,
the assumption of the full cost of construction of a house built on land owned by him which is a personal use property used by a shareholder and his family.

As regards the first part of the benefit, an amount has already been computed and according to the facts, the TSO and XXXXXXXXXX are in agreement on the amount and the computation method.

As for the second part of the benefit, namely the risk related to construction costs, we are of the view that an unrelated corporation would have required some form of compensation to protect itself against this risk. Similarly, if XXXXXXXXXX had built the house himself, he would have borne the entire construction cost. Consequently, we believe that the value of this portion of the benefit can be represented by the amount of the capital loss incurred by XXXXXXXXXX on the disposition of the house.

This conclusion is consistent with the findings of the Tax Review Board in the Seeley case. In that case, the difference between the cost to the corporation of a Cadillac automobile and the price at which it was sold one year later to its shareholder was considered to be the value of a benefit conferred on the shareholder even though the sale price was equal to the FMV of the automobile. The Tax Review Board found that the corporation acquired the automobile solely for the personal use of the shareholder and did not need it for business purposes.

Our conclusion can also be supported by the tax policy underlying subsection 46(4). Subsection 46(4) provides inter alia that where it is reasonable to consider that the shareholder's eventual gain from the disposition of the corporation's shares is less than it would have been but for the decrease in value of the personal-use property, the amount of the gain on the share is increased by the decrease in value of the personal use property. For example, if XXXXXXXXXX had sold the shares of XXXXXXXXXX before the house was transferred to him, subsection 46(4) would have increased the capital gain (or reduced the capital loss) realized by XXXXXXXXXX on the disposition of his shares by an amount equal to the decline in value of the house. In the end, the decrease in value of the house would be taxed, one way or another, in the hands of XXXXXXXXXX.

We therefore agree with you that the difference between the construction cost and the sale price of the house represents the value of a benefit conferred by XXXXXXXXXX on XXXXXXXXXX for the year XXXXXXXXXX.

Subparagraph 40(2)(g)(iii) of the Act:

Subparagraph 40(2)(g)(iii) of the Act deems a taxpayer's capital loss from the disposition of a personal-use property to be nil.

Since the house was a personal-use property, we are of the view that the capital loss incurred by XXXXXXXXXX on its disposition was deemed to be nil pursuant to subparagraph 40(2)(g)(iii).

Particular Situation #2:

Relevant facts and assumptions

1. XXXXXXXXXX was the sole shareholder of a XXXXXXXXXX corporation.

2. XXXXXXXXXX was the majority shareholder of XXXXXXXXXX Corporation and XXXXXXXXXX Corporation ("Opco").

3. XXXXXXXXXX and XXXXXXXXXX were affiliated and related persons under sections 251.1 and 251.

4. Opco was actively engaged in business as an industrial contractor.

5. XXXXXXXXXX owned real property that was leased to Opco.

6. In XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX acquired XXXXXXXXXX hectares of agricultural land. No buildings were erected on this land. The total price paid was $XXXXXXXXXX, i.e., $XXXXXXXXXX for the land and $XXXXXXXXXX for the crop. The majority of the land area (approximately XXXXXXXXXX%) consisted of cropland while the remainder of the area consisted of woodland, including XXXXXXXXXX.

7. XXXXXXXXXX acquired this land for the purpose of carrying on a farming business, XXXXXXXXXX.

8. In XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX carried out extensive work on the farmland so that it could be in a position to operate XXXXXXXXXX. Of the work in excess of $XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX.

9. XXXXXXXXXX.

10. After obtaining a positive predictive study on the profitability of its XXXXXXXXXX project, XXXXXXXXXX obtained the support of the Farm Credit Corporation. Subsequently, XXXXXXXXXX signed an agreement in principle with another XXXXXXXXXX to purchase a XXXXXXXXXX. However, this purchase never materialized.

11. In XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX, acting on behalf of XXXXXXXXXX, applied to the Commission de protection du territoire agricole du Québec (the “Commission") for authorization of its use for purposes other than agriculture, i.e. for the construction of a family residence on a plot of land to be taken from its farmland. In a decision dated XXXXXXXXXX, the Commission refused XXXXXXXXXX's application.

12. XXXXXXXXXX appealed this decision to la section du territoire et de l'environnement du tribunal administratif du Québec [the Territory and Environment Section of the Administrative Tribunal of Quebec] (the “Tribunal"). In a judgment of XXXXXXXXXX, the Tribunal confirmed the Commission's decision. XXXXXXXXXX:

XXXXXXXXXX

13. On XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX disposed of the farmland (including improvements and buildings) to XXXXXXXXXX for proceeds of disposition of $XXXXXXXXXX when the cost of those assets was $XXXXXXXXXX, thereby realizing a financial loss of $XXXXXXXXXX. This sale price corresponded to the FMV of the property at the time of transfer and was allocated as follows:

Land $XXXXXXXXXX

Land improvement (class 17) $XXXXXXXXXX

Buildings (Class 6) $XXXXXXXXXX

Total $XXXXXXXXXX

14. For tax purposes, XXXXXXXXXX treated this sale as follows in its income tax return for the XXXXXXXXXX year:

a. A capital loss of $XXXXXXXXXX was reported on Schedule 6 in respect of the disposition of the land (an allowable capital loss of $XXXXXXXXXX). No portion of this loss was deducted. The full amount of this loss has been added to Schedule 4.

b. An amount representing the portion of the selling price attributable to Class 17, $XXXXXXXXXX, was subtracted from the UCC balance. Although this class no longer contained any assets related to the farming business, the balance was not deducted as a terminal loss.

c. An amount representing the portion of the selling price attributable to Class 6, $XXXXXXXXXX, was deducted from the UCC balance. Although this class no longer contained any assets related to the farming business, the balance was not deducted as a terminal loss.

15. XXXXXXXXXX still owned the property described in paragraph 13 above 30 days after the sale on XXXXXXXXXX and thereafter.

16. Neither XXXXXXXXXX nor XXXXXXXXXX reported or claimed any income or loss from a farming business for the XXXXXXXXXX taxation year. In addition, XXXXXXXXXX never claimed CCA on the Class 6 and Class 17 assets referred to above during the years in question.

Questions Asked

1. Should an amount of $XXXXXXXXXX be added back in computing XXXXXXXXXX's income as a taxable benefit for the XXXXXXXXXX year?

2. Does subparagraph 40(2)(g)(iii) apply to deem the $XXXXXXXXXX capital loss incurred by XXXXXXXXXX on the disposition of the farmland to XXXXXXXXXX to be nil?

3. Should the Class 6 and Class 17 UCC balance for the farming business be reduced to $0?

Your Position

In your request you indicated that you consider the farmland, land improvements and buildings to be personal-use property. Consequently, you consider that XXXXXXXXXX conferred a benefit on XXXXXXXXXX by transferring the farmland and other property to him at less than its cost. You believe that the value of this benefit is the excess of the total cost, $XXXXXXXXXX, over the sale price of $XXXXXXXXXX, or $XXXXXXXXXX.

You also believe that the capital loss of $XXXXXXXXXX incurred by XXXXXXXXXX should be deemed to be nil because of the application of subparagraph 40(2)(g)(iii). You indicated that you believe that this same subparagraph will have the effect of reducing the UCC balance for Classes 6 and 17 to $0 and not allowing a terminal loss in respect of those reductions.

Taxpayer's Position

The taxpayer considers that no taxable benefit has been conferred on the taxpayer since the transaction was conducted at FMV.

Analysis

Nature of the property

In order to properly conclude on the various tax consequences related to the disposition of the farmland and other assets by XXXXXXXXXX, it appears to us that it is first necessary to determine the tax nature of these assets.

Personal-use property

Section 54 states that personal-use property includes property owned by the taxpayer that is used primarily for the personal use or enjoyment of the taxpayer or for the personal use or enjoyment of one or more individuals each of whom is related to the taxpayer.

Based on the facts submitted, it is not apparent that the farmland was used primarily for the personal use or enjoyment of XXXXXXXXXX. We do not believe that the fact that XXXXXXXXXX applied to the Board for permission to build a family residence on the land changes the actual use to which the land was put primarily. In any event, according to paragraph 15 of Interpretation Bulletin IT-120R5 Principal Residence, the CCRA generally considers that a total area of not more than one-half hectare is necessary for the use of a dwelling as a principal residence. In this case, this area would only represent XXXXXXXXXX% of the total area of the farmland, which leads us to believe that it would be difficult to claim that the land was used primarily for personal purposes because of this application.

Based on the facts presented, we are of the view that the farmland, land improvements and buildings were not personal-use property for XXXXXXXXXX for purposes of the Act.

Depreciable property

The classes of depreciable property are intended not to include property that was not acquired by the taxpayer for the purpose of gaining or producing income (paragraph 1102(1)(c) of the Regulations).

You have indicated to us that XXXXXXXXXX acquired the farmland for the purpose of carrying on a farming business. Other factors confirm this intention, such as

the significant work that has been done to develop the agricultural potential;
positive forecasting studies obtained;
the agreement in principle to acquire XXXXXXXXXX; and,
the support of the Farm Credit Corporation for the farm business project.

Furthermore, we do not believe that the fact that the Tribunal indicated that XXXXXXXXXX is relevant to determining the purposes for which the farmland, land improvements and buildings were acquired.

While it may be possible to come to the conclusion, after the fact, that the farmland did not have very good economic potential, the fact remains that XXXXXXXXXX acquired the property for the purpose of carrying out its farming business and, therefore, for income-producing purposes.

For these reasons, we are of the view that the improvements to the farmland and the buildings are depreciable property for XXXXXXXXXX.

Benefit conferred

It is now necessary to determine whether a benefit was conferred on XXXXXXXXXX on the disposition of the farmland, land improvements and buildings for consideration equal to their FMV but less than their total cost.

As noted in the analysis of Particular Situation 1, the term "benefit" is not defined in the Act and has a very broad meaning under the jurisprudence. However, as discussed in paragraph 5 of Interpretation Bulletin IT-432R2 Benefits Conferred on Shareholders, the CCRA generally considers that no benefit has been conferred on a shareholder where the transaction between the corporation and the shareholder is a bona fide commercial transaction. A transaction will normally be considered a bona fide transaction if the terms are substantially the same as they would have been had the transaction been between two parties dealing at arm's length.

In this case, there was a transaction between a corporation and the sole shareholder of its parent corporation. The property disposed of was property acquired as part of a business project. XXXXXXXXXX received no economic benefit from the transaction. He acquired business assets at a price equal to their FMV. All indications are that the terms would have been substantially the same if the transaction had been conducted between two parties dealing at arm's length.

Therefore, we are of the view that neither XXXXXXXXXX nor XXXXXXXXXX conferred a benefit on XXXXXXXXXX pursuant to the disposition of the farmland, land improvements and buildings to XXXXXXXXXX.

Tax consequences to XXXXXXXXXX

Since XXXXXXXXXX and XXXXXXXXXX are affiliated persons, particular attention must be paid to the stop-loss rules.

Thus, we are of the view that the capital loss incurred by XXXXXXXXXX in respect of the disposition of the land was deemed to be nil pursuant to paragraph 40(3.4)(a) and was carried back to the earlier of the events referred to in subparagraphs 40(3.4)(b)(i) to (v).

Furthermore, pursuant to subparagraph 13(21.2)(e)(i), depreciable property in Class 6 (Buildings) and Class 17 (Land Improvements) is deemed to have been disposed of for proceeds of disposition equal to its capital cost. That results in the Class 6 and 17 UCC balance for the farm business being reduced to $0 and no terminal loss. A terminal loss could eventually be claimed by XXXXXXXXXX if any of the events in clauses 13(21.2)(e)(iii)(A) to (E) occurred.

Access to Information

For your information, unless exempted, a copy of this memorandum will be severed using the Access to Information Act criteria and placed in the Canada Customs and Revenue Agency's electronic library. A severed copy will also be distributed to the commercial tax publishers for inclusion in their databases. The severing process will remove all material that is not subject to disclosure, including information that could disclose the identity of the taxpayer. Should your client request a copy of this memorandum, the electronic library version can be provided. Alternatively, the client may request a severed copy using the Privacy Act criteria, which does not remove client identity. Requests for this latter version should be made by you to Ms. Jackie Page at (819) 994-2898. A copy will be sent to you for delivery to the client.

Maurice Bisson, CGA
for the Director
Corporate Reorganizations and Resource Industries Division
Income Tax Rulings Directorate
Policy and Legislation Branch

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

Position: Subsection 15(1) applies in the first particular situation only.

In the second particular situation, there was no benefit conferred on a shareholder because all the transactions were bona fide business transactions.

Le 23 avril 2003

XXXXXXXXXX Direction des décisions
Conseiller technique en impôt

Bureau des Services XXXXXXXXXX Guy Goulet C.A., Fisc.

(613) -957-9768

2003-000876

Demande d'opinion
Paragraphes 15(1) de la Loi

La présente est en réponse à votre note de service du 17 mars 2003 dans laquelle vous nous demandez notre opinion à savoir si le paragraphe 15(1) s'applique à deux situations données que vous nous avez soumises.

À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (" Loi ").

SITUATION DONNÉE #1 :

Faits et hypothèses pertinents

1. XXXXXXXXXX est l'actionnaire unique de la société XXXXXXXXXX.

2. En XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX a fait construire une résidence luxueuse (ci-après " la maison ") sur un terrain appartenant à XXXXXXXXXX. La maison a été construite selon les instructions de XXXXXXXXXX dans le but de lui servir exclusivement de résidence familiale. Le coût de construction total s'est chiffré à XXXXXXXXXX $. La maison a été construite dans un secteur agricole et son coût de construction dépassait sa JVM immédiatement après sa construction.

3. Le titre de propriété de la maison était détenu par XXXXXXXXXX.

4. Au cours des années XXXXXXXXXX, la maison a été utilisée exclusivement à des fins personnelles par XXXXXXXXXX et les membres de sa famille. Toutes les dépenses relatives à la maison ont été assumées par XXXXXXXXXX.

5. Un avantage imposable relativement à l'utilisation de la maison a été calculé pour les années XXXXXXXXXX inclusivement, conformément à la pratique administrative de l'ADRC.

6. Le XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX a vendu la maison à XXXXXXXXXX pour un prix de vente de XXXXXXXXXX $, ce qui représentait alors sa JVM.

7. Cette disposition a provoqué une perte en capital de XXXXXXXXXX $ pour XXXXXXXXXX en XXXXXXXXXX.

Questions demandées

1. Est-ce que le paragraphe 15(1) de la Loi devrait s'appliquer en XXXXXXXXXX de manière à ajouter dans le calcul du revenu de XXXXXXXXXX un montant de XXXXXXXXXX $ à titre d'avantage accordé à un actionnaire?

2. Est-ce que le sous-alinéa 40(2)g)(iii) de Loi s'applique de manière à réputer nulle la perte en capital de XXXXXXXXXX $ subie par XXXXXXXXXX lors de la disposition de la maison en faveur de XXXXXXXXXX.

Votre position

Dans votre demande, vous indiquez que l'excédent du coût de construction de la maison pour Gestco sur le prix de vente à XXXXXXXXXX constitue la valeur d'un avantage que XXXXXXXXXX a conféré à son actionnaire et doit être inclus dans le calcul du revenu de XXXXXXXXXX en vertu du paragraphe 15(1) de la Loi. Vous indiquez que vous vous basez sur l'affaire William H. Seeley v. M.N.R., 1959 D.T.C. 283 (T.A.B.).

De plus, vous indiquez que le sous-alinéa 40(2)g)(iii) doit s'appliquer à la perte en capital de XXXXXXXXXX $ réclamée par XXXXXXXXXX puisque la maison constitue un bien à usage personnel.

Position du contribuable

Le contribuable considère qu'aucun avantage imposable ne lui a été conféré puisque l'opération a été réalisée à la JVM. Il cite la cause Lloyd Youngman v. The Queen, 1990 D.T.C. 6322 (C.A.F.) pour soutenir sa position.

Analyse

Nature des biens

De façon à conclure adéquatement sur les différentes conséquences fiscales reliées à la disposition de la maison par XXXXXXXXXX , il nous apparaît qu'il faille en premier lieu déterminer la nature fiscale de cette maison.

Bien à usage personnel

L'article 54 de la Loi indique que sont compris dans les biens à usage personnel les biens qui appartiennent au contribuable et qui sont affectés principalement à l'usage ou à l'agrément personnel du contribuable ou à l'usage ou à l'agrément personnel d'une ou plusieurs personnes qui sont des personnes liées au contribuable.

Selon les faits, la maison a été exclusivement affectée à l'usage personnel de XXXXXXXXXX (l'unique actionnaire de XXXXXXXXXX) et des membres de sa famille. Puisque XXXXXXXXXX et les membres de sa famille étaient des personnes liées à XXXXXXXXXX, il en résulte que la maison constituait pour XXXXXXXXXX un " bien à usage personnel " selon l'article 54 de la Loi.

Bien amortissable

Les catégories de biens amortissables sont censées ne pas comprendre un bien qui n'a pas été acquis par le contribuable aux fins de gagner ou de produire un revenu (alinéa 1102(1)c) du Règlement de l'impôt sur le revenu ( le " Règlement ")).

Selon les faits soumis, il ressort clairement que la maison n'a pas été acquise par XXXXXXXXXX aux fins de gagner ou de produire un revenu. Par conséquent, nous sommes d'avis que la maison ne constituait pas pour XXXXXXXXXX un " bien amortissable " aux fins de la Loi.

Paragraphe 15(1) de la Loi :

Le terme " avantage " n'est pas défini dans la Loi. Selon la jurisprudence fiscale, ce terme a un sens suffisamment large pour y inclure les avantages de toute nature.

Le Juge Pratte de la Cour fédérale d'appel indique dans l'affaire Youngman que : " In order to assess the value of a benefit (...) it is first necessary to determine what that benefit is or, in other words, what the company did for its shareholder " (page 6325).

Qu'a donc fait la société XXXXXXXXXX pour son actionnaire? XXXXXXXXXX a fait construire une maison luxueuse sur un terrain appartenant à son actionnaire pour son bénéfice et usage exclusif et selon ses spécifications. Après la construction, XXXXXXXXXX a permis à son actionnaire et à sa famille d'utiliser exclusivement la maison à des fins personnelles. Finalement, XXXXXXXXXX a cédé cette maison à son actionnaire dans le cadre d'une vente faite à la JVM.

Il ne nous apparaît pas que l'opération en l'espèce soit une opération commerciale véritable étant donné qu'il est très peu probable qu'une société n'ayant aucun lien de dépendance avec XXXXXXXXXX aurait accepté de construire une maison dans les mêmes circonstances. De plus, si XXXXXXXXXX avait lui-même fait construire cette maison, il aurait dû assumer la totalité des coûts de construction et ce malgré le fait que la JVM de la maison soit inférieure à son coût de construction une fois terminée.

Le contribuable semble s'appuyer sur le passage suivant à la page 6325 de l'affaire Yougman pour soutenir sa position à l'effet qu'aucun avantage n'a été conféré à XXXXXXXXXX lors de la vente de la maison :

A shareholder receives no benefit for the purposes of paragraph 15(l)(c) if, in the same circumstances, he would have received the same benefit from a company of which he is not a shareholder. For instance, if a company builds an expensive house with the intention of selling it at a profit and later, after realizing that it cannot be sold for more than half its cost, sells it at that low price to one of its shareholders, that shareholder in all likelihood certainly gets a benefit out of that transaction but paragraph 15(l)(c) does not apply to it (nous soulignons).

Nous ne croyons pas que cet obiter dictum du Juge Pratte soit d'une aide quelconque pour le contribuable étant donné que la situation en l'espèce se démarque beaucoup de l'exemple présenté par le Juge : premièrement, la maison a été construite sur un terrain appartenant à l'actionnaire et non sur un terrain appartenant à la société; deuxièmement, la maison n'a pas été construite dans le but d'être revendue à profit, mais plutôt dans le but de servir exclusivement de résidence familiale à l'actionnaire. Il faut également se rappeler que l'affaire Youngman portait exclusivement sur l'avantage relatif à l'utilisation d'un bien de la société par un actionnaire et non sur l'avantage accordé à l'actionnaire lors d'un transfert de bien de la société à l'actionnaire.

Nous sommes donc d'avis que l'avantage conféré à XXXXXXXXXX par XXXXXXXXXX se situe à deux niveaux, à savoir:

le droit d'utiliser ou d'habiter à sa guise une maison que la société lui a construite à sa demande selon ses spécifications pour lui et sa famille; et,
la prise en charge de la totalité des coûts de construction d'une maison construite sur un terrain lui appartenant qui est un bien à usage personnel utilisé par un actionnaire et sa famille.

Pour ce qui est de la première partie de l'avantage, un montant a déjà été calculé et selon les faits, le BSF et XXXXXXXXXX sont en accord sur le montant et la méthode de calcul.

Pour ce qui de la deuxième partie de l'avantage, à savoir le risque relié aux coûts de construction, nous sommes d'avis qu'une société non liée aurait exigé une compensation quelconque afin de se protéger contre ce risque. De même, si XXXXXXXXXX avait fait construire la maison lui-même, c'est lui qui aurait assumé la totalité du coût de construction. Par conséquent, nous croyons que la valeur de cette partie d'avantage peut être représentée par le montant de la perte en capital subie par XXXXXXXXXX lors de la disposition de la maison.

Cette conclusion est en accord avec les conclusions de la Commission de révision de l'impôt dans l'affaire Seeley. Dans cette affaire, la différence entre le coût pour la société d'une automobile Cadillac et le prix de vente un an plus tard à son actionnaire a été considéré comme la valeur d'un avantage conféré à l'actionnaire même si le prix de vente était égal à la JVM de l'automobile. La Commission de révision de l'impôt a jugé que la société avait acquis l'automobile uniquement pour les besoins personnels de l'actionnaire et qu'elle n'avait pas besoin de celle-ci dans le cadre de ses affaires.

Notre conclusion peut également être appuyée par la politique fiscale sous-jacente au paragraphe 46(4) de la Loi. Le paragraphe 46(4) prévoit, entre autres, que lorsqu'il est raisonnable de considérer, en raison de la diminution de la JVM d'un bien à usage personnel quelconque d'une société, que le gain que l'actionnaire tire éventuellement de la disposition des actions de la société est inférieur à ce qu'il aurait été sans cette diminution de valeur, le montant du gain sur l'action est majorée en fonction de la diminution de valeur du bien à usage personnel. Par exemple, si XXXXXXXXXX avait vendu les actions de XXXXXXXXXX avant que la maison ne lui soit cédée, le paragraphe 46(4) aurait eu comme conséquence d'augmenter le gain en capital (ou de réduire la perte en capital) réalisé par XXXXXXXXXX sur la disposition de ses actions d'un montant égal à la baisse de valeur de la maison. En définitive, la baisse de valeur de la maison aurait en quelque sorte été également imposée dans les mains de XXXXXXXXXX.

Nous sommes donc d'accord avec vous à l'effet que la différence entre le coût de construction et le prix de vente de la maison représente la valeur d'un avantage conféré par XXXXXXXXXX à XXXXXXXXXX pour l'année XXXXXXXXXX.

Sous-alinéa 40(2)g)(iii) de la Loi :

Selon le sous-alinéa 40(2)g)(iii) de la Loi, la perte en capital subie par un contribuable résultant de la disposition d'un bien à usage personnel est réputée nulle.

Puisque la maison constitue un bien à usage personnel, nous sommes d'avis que la perte en capital subie par XXXXXXXXXX lors de sa disposition est réputée nulle en vertu du sous-alinéa 40(2)g)(iii).

SITUATION DONNÉE #2 :

Faits et hypothèses pertinents

1. XXXXXXXXXX est l'actionnaire unique d'une société de XXXXXXXXXX.

2. XXXXXXXXXX est l'actionnaire majoritaire de la société XXXXXXXXXX et de la société XXXXXXXXXX (" Opco ").

3. XXXXXXXXXX et XXXXXXXXXX sont des personnes affiliées et des personnes liées selon les articles 251.1 et 251 de la Loi.

4. Opco exploite activement une entreprise à titre d'entrepreneur industriel.

5. XXXXXXXXXX détient des immeubles qui sont loués à Opco.

6. En XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX se porte acquéreur d'une terre agricole de XXXXXXXXXX hectares. Aucun bâtiment n'est alors érigé sur cette terre. Le prix total payé est de XXXXXXXXXX $ soit, XXXXXXXXXX $ pour la terre et XXXXXXXXXX $ pour la récolte. La majorité de la superficie de la terre (environ XXXXXXXXXX%) se compose de terre en culture alors que le reste de la superficie se compose de boisés, incluant XXXXXXXXXX.

7. XXXXXXXXXX s'est porté acquéreur de cette terre dans le but d'exploiter une entreprise agricole, XXXXXXXXXX.

8. En XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX a réalisé des travaux importants sur la terre agricole de manière à pouvoir se mettre en position pour exploiter XXXXXXXXXX. Parmi les travaux de l'ordre de plus de XXXXXXXXXX $, XXXXXXXXXX.

9. XXXXXXXXXX.

10. Après avoir obtenu une étude prévisionnelle positive sur la rentabilité de son projet XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX a obtenu l'appui de la Société de financement agricole. Par la suite, XXXXXXXXXX a signé avec un autre XXXXXXXXXX une entente de principe relative à l'achat d'un XXXXXXXXXX. Cependant, cet achat ne s'est jamais concrétisé.

11. En XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX, agissant au nom de XXXXXXXXXX, a adressé à la Commission de protection du territoire agricole du Québec (" la Commission ") une demande pour obtenir l'autorisation d'utiliser à des fins autres que l'agriculture, soit pour la construction d'une résidence familiale, un emplacement de terrain à prendre sur sa terre agricole. Dans une décision du XXXXXXXXXX, la Commission a refusé la demande de XXXXXXXXXX.

12. XXXXXXXXXX a porté cette décision en appel devant la section du territoire et de l'environnement du tribunal administratif du Québec (" le Tribunal "). Dans un jugement du XXXXXXXXXX, le Tribunal a confirmé la décision de la Commission. XXXXXXXXXX:

XXXXXXXXXX

13. Le XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX a disposé de la terre agricole (incluant les améliorations et les bâtisses) en faveur de XXXXXXXXXX pour un produit de disposition de XXXXXXXXXX $ alors que le coût de ces éléments d'actif était de XXXXXXXXXX $, réalisant ainsi une perte financière de XXXXXXXXXX $. Ce prix de vente correspond à la JVM de l'immeuble au moment du transfert et a été réparti de la façon suivante :

Terrain XXXXXXXXXX $
Amélioration du terrain (catégorie 17) XXXXXXXXXX $
Bâtisses (catégorie 6) XXXXXXXXXX $
Total XXXXXXXXXX $

14. Au point de vue fiscal, XXXXXXXXXX a traité cette vente de la façon suivante dans sa déclaration de revenu pour l'année XXXXXXXXXX:

a. Une perte en capital de XXXXXXXXXX $ a été inscrite sur l'annexe 6 à l'égard de la disposition du terrain (perte en capital déductible de XXXXXXXXXX $). Aucune partie de cette perte n'a été déduite. La totalité du montant de cette perte a été ajouté dans l'annexe 4.

b. Un montant représentant la partie du prix de vente attribuable à la catégorie 17, soit XXXXXXXXXX $, a été soustrait du solde de la FNACC. Même si cette catégorie ne contenait plus d'élément d'actif relativement à l'entreprise agricole, le solde n'a pas été déduit à titre de perte terminale.

c. Un montant représentant la partie du prix de vente attribuable à la catégorie 6, soit XXXXXXXXXX $, a été soustrait du solde de la FNACC. Même si cette catégorie ne contenait plus d'élément d'actif relativement à l'entreprise agricole, le solde n'a pas été déduit à titre de perte terminale.

15. XXXXXXXXXX était toujours propriétaire 30 jours après la vente intervenue le XXXXXXXXXX des biens décrits au paragraphe 13 précédent, ainsi que par la suite.

16. Ni XXXXXXXXXX, ni XXXXXXXXXX n'ont déclaré ou réclamé de revenu ou de perte en provenance d'une entreprise agricole pour l'année d'imposition XXXXXXXXXX. De plus, XXXXXXXXXX n'a jamais réclamé d'ACC à l'égard des éléments d'actif des catégories 6 et 17 ci-dessus mentionnés au cours des années en cause.

Questions demandées

1. Est-ce qu'un montant de XXXXXXXXXX $ devrait être ajouté dans le calcul du revenu de XXXXXXXXXX à titre d'avantage imposable pour l'année XXXXXXXXXX?

2. Est-ce que le sous-alinéa 40(2)g)(iii) de Loi s'applique de manière à réputer nulle la perte en capital de XXXXXXXXXX $ subie par XXXXXXXXXX lors de la disposition de la terre agricole en faveur de XXXXXXXXXX?

3. Est-ce que le solde de la FNACC des catégories 6 et 17 relativement à l'entreprise agricole devrait être ramené à 0 $?

Votre position

Dans votre demande vous indiquez que vous considérez que la terre agricole, les améliorations du terrain et les bâtisses sont des biens à usage personnel. Conséquemment, vous considérez que XXXXXXXXXX a conféré un avantage à XXXXXXXXXX en lui cédant la terre agricole et les autres biens à un prix inférieur à son coût. Vous croyez que la valeur de cet avantage représente l'excédent du coût total, XXXXXXXXXX $, sur le prix de vente de XXXXXXXXXX $, soit XXXXXXXXXX $.

Également, vous croyez que la perte en capital de XXXXXXXXXX $ subie par XXXXXXXXXX doit être réputée nulle de par l'application du sous-alinéa 40(2)g)(iii) de la Loi. Vous indiquez que vous croyez que ce même sous-alinéa aura comme effet de réduire à 0 $ le solde de la FNACC des catégories 6 et 17 et de ne pas accorder de perte finale à l'égard de ces réductions.

Position du contribuable

Le contribuable considère qu'aucun avantage imposable ne lui a été conféré puisque l'opération a été réalisée à la JVM.

Analyse

Nature des biens

De façon à conclure adéquatement sur les différentes conséquences fiscales reliées à la disposition de la terre agricole et des autres éléments d'actif par XXXXXXXXXX, il nous apparaît qu'il faille en premier lieu déterminer la nature fiscale de ces biens.

Bien à usage personnel

Selon les faits soumis, il ne ressort pas que la terre agricole ait été affectée principalement à l'usage ou à l'agrément personnel de XXXXXXXXXX. Nous ne croyons pas que le fait que XXXXXXXXXX ait demandé à La Commission l'autorisation de construire une résidence familiale sur la terre ne vienne changer l'utilisation réelle à laquelle la terre a été affectée principalement. De toute façon, selon le paragraphe 15 du bulletin d'interprétation IT-120R5 Résidence Principale, l'ADRC considère que de manière générale une superficie totale d'au plus un demi-hectare est nécessaire à l'usage d'un logement comme résidence principale. En l'espèce, cette superficie ne représenterait que XXXXXXXXXX% de la superficie totale de la terre agricole, ce qui nous laisse croire qu'il serait difficile de prétendre que la terre a été utilisée principalement pour des fins personnelles à cause de cette demande.

À la lumière des faits soumis, nous sommes d'avis que la terre agricole, les améliorations de terrain et les bâtisses ne sont pas pour XXXXXXXXXX des biens à usage personnel aux fins de la Loi.

Bien amortissable

Vous nous avez indiqué que XXXXXXXXXX avait acquis la terre agricole dans le but d'exploiter une entreprise agricole. D'autres facteurs nous confirment cette intention comme par exemple :

les travaux importants qui ont été réalisés de manière à développer le potentiel agricole;
les études prévisionnelles positives obtenues;
l'entente de principe concernant l'acquisition XXXXXXXXXX ; et,
l'appui de la Société de financement agricole concernant le projet d'entreprise agricole.

Par ailleurs, nous ne croyons pas que le fait que le Tribunal ait indiqué que XXXXXXXXXX soit pertinent pour déterminer les fins pour lesquelles la terre agricole, les améliorations de terrain et les bâtisses ont été acquises.

Bien qu'il soit possible d'arriver, après coup, à la conclusion que la terre agricole n'offrait pas un très bon potentiel économique, il n'en demeure pas moins que XXXXXXXXXX a acquis ce bien dans le but de réaliser son projet d'entreprise agricole et donc, à des fins génératrices de revenu.

Pour ces raisons, nous sommes d'avis que les améliorations apportées à la terre agricole et les bâtisses sont des biens amortissables pour XXXXXXXXXX.

Avantage conféré

Il faut maintenant déterminer si un avantage a été conféré à XXXXXXXXXX lors de la cession de la terre agricole, des améliorations de terrain et des bâtisses pour une considération égale à leur JVM mais inférieure à leur coût total.

Tel que mentionné dans la section analyse de la Situation Donnée 1, le terme " avantage " n'est pas défini dans la Loi et a un sens très large selon la jurisprudence. Cependant, tel que mentionné au paragraphe 5 du bulletin d'interprétation IT-432R2 Avantages accordés à des actionnaires, l'ADRC considère généralement qu'aucun avantage n'a été conféré à un actionnaire lorsque l'opération entre la société et l'actionnaire est une opération commerciale véritable. Une opération sera normalement considérée comme une opération véritable si les conditions sont essentiellement les mêmes qu'elles auraient été si l'opération avait été faite entre deux parties n'ayant pas de lien de dépendance.

En l'espèce, nous sommes en présence d'une opération entre une société et l'actionnaire unique de sa société mère. Les biens qui ont fait l'objet de la disposition sont des biens qui avaient été acquis dans le cadre d'un projet d'entreprise. XXXXXXXXXX n'a reçu aucun bénéfice économique de l'opération. Il a acquis des biens d'entreprise a un prix égal à leur JVM. Tout nous laisse croire que les conditions auraient été essentiellement les mêmes si l'opération avait été réalisée entre deux parties n'ayant pas de lien de dépendance.

Nous sommes donc d'avis que ni XXXXXXXXXX ni XXXXXXXXXX n'a conféré d'avantage à XXXXXXXXXX en raison de la disposition de la terre agricole, des améliorations de terrain et des bâtisses en faveur de celui-ci.

Conséquences fiscales pour XXXXXXXXXX

Étant donné que XXXXXXXXXX et XXXXXXXXXX sont des personnes affiliées, il faut porter une attention particulière aux règles sur la minimisation des pertes.

Ainsi, nous sommes d'avis que la perte en capital subie par XXXXXXXXXX à l'égard de la disposition du terrain est réputée nulle selon l'alinéa 40(3.4)a) et est reportée jusqu'au premier en date des événements mentionnés aux sous-alinéas 40(3.4)b)(i) à (v).

Par ailleurs, en vertu du sous-alinéa 13(21.2)e)(i), les biens amortissables de la catégorie 6 (Bâtisses) et 17 (Amélioration du terrain) sont réputés avoir fait l'objet d'une disposition pour un produit de disposition égal à leur coût en capital. Cela a comme conséquence de ramener à 0 $ le solde de la FNACC des catégories 6 et 17 à l'égard de l'entreprise agricole et ne pas occasionner de perte terminale. Une perte terminale pourrait être éventuellement réclamée par XXXXXXXXXX si l'un des événements mentionnés aux divisions 13(21.2)e)(iii)(A) à (E) se réalise.

Accès à l'information

À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères contenus dans la Loi sur l'accès à l'information et sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence des douanes et du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera alors envoyée.

Maurice Bisson, CGA
pour le directeur
Division des réorganisations des sociétés
et de l'industrie des ressources
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation

Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 15 - Subsection 15(1)

shareholder benefit where house sold to shareholder at a loss attributable to its having been built to his luxury specifications

The corporation built a luxury house on land belonging to its shareholder for his exclusive benefit and use and to his specifications, with its cost exceeding its FMV at completion. After the construction, the corporation allowed its shareholder and his family to use the house exclusively for personal purposes. Subsequently, it transferred the house to its shareholder in a sale made at FMV.

In finding that there was a taxable benefit equaling the loss realized on such sale, the Directorate noted that if the shareholder “had built the house himself, he would have had to bear the full cost of construction, despite the FMV of the house being less than its cost of construction when completed.” This finding was supported by Seeley v. M.N.R., 59 D.T.C. 283.

In a second file entailing the sale of farmland by a corporation to a shareholder at a loss, such loss was attributable to the farm being unsuccessful and the only personal element was that the shareholder had made an unsuccessful application to convert a small portion of the land to residential use. There was no s. 15(1) benefit.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 54 - Personal-Use Property

house provided for use of the corporation’s shareholder (giving rise to s. 15(1) benefit) was personal-use property

The Directorate found that the house was personal-use property notwithstanding that its use generated a taxable s. 15(1) benefit to the shareholder.

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 46 - Subsection 46(4)

policy of s. 46(4) supported the finding of a shareholder benefit when personal-use property of corporation sold at a loss (representing luxury elements that did not add value) to its shareholder

After finding that there was a taxable benefit equaling the loss realized on such sale, the Directorate went on to state:

Our conclusion can also be supported by the tax policy underlying subsection 46(4). Subsection 46(4) provides inter alia that where it is reasonable to consider that the shareholder's eventual gain from the disposition of the corporation's shares is less than it would have been but for the decrease in value of the personal-use property, the amount of the gain on the share is increased by the decrease in value of the personal use property. For example, if XXXXXXXXXX had sold the shares of XXXXXXXXXX before the house was transferred to him, subsection 46(4) would have increased the capital gain (or reduced the capital loss) realized by XXXXXXXXXX on the disposition of his shares by an amount equal to the decline in value of the house. In the end, the decrease in value of the house would be taxed, one way or another, in the hands of XXXXXXXXXX.

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23 April 2003 Internal T.I. 2003-0008767 F - Benefits Conferred on Shareholders

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Translation disclaimer

Particular Situation #1:

Relevant Facts and Assumptions

Questions Asked

Your Position

Taxpayer's Position

Analysis

Nature of the Property

Personal-use property

Depreciable property

Subsection 15(1) of the Act:

Subparagraph 40(2)(g)(iii) of the Act:

Particular Situation #2:

Relevant facts and assumptions

Questions Asked

Your Position

Taxpayer's Position

Analysis

Nature of the property

Personal-use property

Depreciable property

Benefit conferred

Tax consequences to XXXXXXXXXX

Access to Information

SITUATION DONNÉE #1 :

Questions demandées

Votre position

Position du contribuable

Analyse

Nature des biens

Bien à usage personnel

Bien amortissable

Paragraphe 15(1) de la Loi :

Sous-alinéa 40(2)g)(iii) de la Loi :

SITUATION DONNÉE #2 :

Faits et hypothèses pertinents

Questions demandées

Votre position

Position du contribuable

Analyse

Nature des biens

Bien à usage personnel

Bien amortissable

Avantage conféré

Conséquences fiscales pour XXXXXXXXXX

Accès à l'information