22 November 1993 External T.I. 9319355 - Exemption pour résidence principale

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

A l'attention de XXXXXXXXXX

Le 22 novembre 1993

Mesdames, Messieurs,

Objet: Exemption pour résidence principale

La présente est en réponse à votre lettre du 17 juin 1993 dans laquelle vous demandez notre opinion concernant l'objet mentionné en titre. Nous nous excusons du délai requis pour répondre à votre demande.

Vous nous présentez la situation où MM. A et B. achètent en indivision (copropriétaires) dans des portions identiques de 50 %, un immeuble qui est, pour ceux-ci, un bien en immobilisation au sens de l'alinéa 54b) de la Loi del'impôt sur le revenu (ci-après la «Loi»). La bâtisse est constituée de quatre (4) logements dont deux (2) sont habités respectivement par MM. A et B et les deux (2) autres sont loués.

MM. A et B versent dans un compte de banque une somme équivalente à celle réclamée à titre de loyer aux deux (2) autres locataires, pour faire face aux charges de l'immeuble. L'immeuble génère un profit une fois toutes les dépenses payées.

MM. A et B ne détiennent pas d'autres immeubles qui pourraient se qualifier à titre de résidence principale au sens de l'alinéa 54g) de la Loi.

Vous nous soumettez les questions suivantes à l'égard de cette situation.

1.      Monsieur A doit-il s'imposer seulement sur le quart du revenu net de loyer, soit la moitié de la moitié qui est louée?

2.      Si quelques années plus tard, Monsieur A vendait sa part dans l'immeuble en réalisant un gain, pourrait-il réclamer une déduction dans le calcul du gain en capital pour résidence principale en vertu de l'alinéa 40(2)b) de la Loi à l'égard de la moitié de son gain?

3.      Dans l'hypothèse où il ne pourrait pas réclamer une déduction pour gains en capital pour résidence principale correspondant à la moitié de ce gain, vous nous demandez la proportion de ce gain qui pourrait être déduite du gain en capital?

4.      Si peu de temps avant de vendre sa part de l'immeuble, MM. A et B procédaient à la division et au partage de l'immeuble de telle sorte que Monsieur A se retrouverait avec la partie qu'il occupe personnellement ainsi qu'avec un appartement loué, à la vente de sa part divise dans l'immeuble, Monsieur A aurait-il droit de réclamer la déduction prévue à l'alinéa 40(2)b) de la Loi sur la moitié de son gain en capital?

5.      Lors de la division et du partage de l'immeuble, les règles relatives au changement d'usage de l'article 45 de la Loi s'appliquent-elles malgré l'existence du paragraphe 248(21) de la Loi?

6.      Le Ministère appliquerait-il la règle générale anti- évitement du paragraphe 245(2) de la Loi pour empêcher Monsieur A de se prévaloir de la déduction de l'alinéa 40(2)b) de la Loi sur la moitié de son gain en capital?

NOS COMMENTAIRES

En présumant que chacun des quatre logements a la même superficie, nous vous offrons les commentaires suivants.

1.      Nous sommes d'avis que chacun des logements occupés respectivement par MM. A et B pourrait répondre à la définition de «résidence principale» de l'alinéa 54g) de la Loi s'il constitue un logement qui est normalement habité dans l'année par MM. A et B, leur conjoint respectif ou leur ancien conjoint ou par un enfant de MM. A et B. La position du Ministère à cet effet est exprimée au paragraphe 11 du bulletin d'interprétation IT-437 intitulé «Propriété d'habitation» où il est mentionné qu'un contribuable qui détient un intérêt à titre de propriétaire partiel d'un bien détient le bien, aux fins de l'alinéa 54g) de la Loi, que le droit de propriété soit reconnu légalement comme copropriété divise ou indivise.

2.      Nous sommes d'avis que les dépenses faites par MM. A et B à l'égard du logement respectif qu'ils habitent, constitueraient pour chacun d'eux des «FR» telle que cette expression est définie au paragraphe 248(1) de la Loi.

3.      Comme le bien immeuble acquis en copropriété par MM. A et B est, depuis son acquisition, utilisé en partie en vue de gagner un revenu et en partie à une autre fin, MM. A et B seraient, en vertu de l'alinéa 13(7)c) de la Loi, réputés avoir acquis, en vue d'en tirer un revenu, la fraction du bien représentée par le rapport entre l'usage qui en est fait habituellement pour tirer un revenu et l'usage total habituel de ce bien, à un coût en capital pour MM. A et B égal à cette même fraction du coût en capital du bien entier. Le coût en capital de la partie du bien utilisée et détenue en copropriété dans le but de tirer un revenu devrait être réparti également entre les copropriétaires.

4.      Une règle semblable à celle de l'alinéa 13(7)c) de la Loi est prévue à l'égard des biens en immobilisation non-amortissables à l'alinéa 45(1)b) de la Loi.

5.      Tel que prévu sur le formulaire T776 intitulé «Etat des loyers de biens immeubles», le revenu net provenant des deux (2) logements loués pourrait être calculé et attribué de la manière suivante par chacun des copropriétaires:

5.1      Revenus bruts des logements loués.

5.2      Déduction des dépenses totales de l'immeuble, desquelles doivent être retranchées les dépenses afférentes aux logements respectifs de MM. A et B.

5.3      A partir du revenu de location net obtenu au paragraphe 5.2 est déduite la partie attribuable au copropriétaire. Le résultat de cette soustraction représente la part du revenu, ou de la perte, s'il y a lieu, pour le contribuable ayant complété le formulaire, provenant de la location de l'immeuble.

5.4      Chaque copropriétaire peut déduire du revenu déterminé au paragraphe 5.3 précédent, une déduction pour amortissement telle que permise par la Loi.

6.      Si Monsieur A disposait ultérieurement de sa participation dans l'immeuble, il disposerait à la fois de sa résidence principale et de son bien locatif. Compte tenu des commentaires précédents, il réaliserait ainsi lors de cette disposition, un gain en capital sur sa résidence principale, possiblement nul, ainsi qu'un gain en capital sur le bien locatif et une récupération d'amortissement.

7.      Si d'autre part, Monsieur A vendait sa participation divise après la division et le partage de l'immeuble, nous sommes d'avis que l'effet serait le même que mentionné au paragraphe précédent, étant donné que l'objet du paragraphe 248(21) de la Loi est de faire passer les valeurs et caractéristiques fiscales de l'ancien droit indivis telles le coût, la FNACC et sa désignation de bien en immobilisation au nouveau droit divis.

8.      Nous sommes également d'avis que le partage d'un bien visé par le paragraphe 248(21) de la Loi ne constitue pas un changement d'usage d'un bien.

9.      Finalement, nous sommes d'avis que dans la situation hypothétique proposée, les règles de l'article 245 de la Loi ne devraient normalement pas s'appliquer.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas le Ministère.

Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos salutations distinguées.

Maurice Bisson pour le DirecteurDivision des entreprises et généralDirection des décisions Direction générale des affaires  législatives et intergouvernementales