9 October 2009 Roundtable, 2009-0327041C6 F - Propriété conjointe d'une résidence

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: 1. Dans le cas où un particulier et un membre de sa famille se portent conjointement acquéreurs d'une résidence, est-ce que ce particulier peut être considéré comme le seul propriétaire aux fins du calcul du gain en capital et de l'exemption pour résidence principale, si la preuve démontre que seul le particulier habite la résidence, et qu'il acquitte les mensualités hypothécaires, les impôts fonciers ainsi que les frais d'entretien et de réparation de la résidence?
2. Est-ce obligatoire de constater, par contrat notarié, une contre-lettre?

Position Adoptée: 1. Non, puisque le membre de la famille du particulier est copropriétaire selon la situation juridique réelle. Toutefois, dans la situation donnée, l'Agence du revenu du Canada ("ARC") devra examiner les ententes conclues entre le particulier et le membre de sa famille, qui dit ne garantir que l'emprunt hypothécaire, et l'ensemble des faits dont, entre autres, à savoir si le membre de la famille s'est comporté en copropriétaire.
2. Non, un acte de simulation ne doit pas obligatoirement être constaté par contrat notarié en droit civil québécois.

Raisons: 1. Le droit de propriété en droit civil québécois n'est pas divisible. Pour déterminer si une entente, conclue entre le particulier et un membre de sa famille dans la situation donnée, sera examinée par l'ARC, il faut considérer l'ensemble des faits, les circonstances à savoir si l'ARC agissait en tant que cotiseur ou percepteur et enfin, comment s'est comporté le membre de la famille à l'égard de la résidence principale.
2. Aucune disposition du Code civil du Québec ne prévoit l'obligation de conclure un acte de simulation par acte notarié.

APFF - TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES STRATÉGIES FINANCIÈRES ET DES INSTRUMENTS FINANCIERS - CONGRÈS 2009

Question 21 - Financement hypothécaire sur une résidence principale et copropriété pour fins d'obtention du prêt

Dans les dernières années, plusieurs institutions financières ont exigé, dans le cas d'un particulier ayant des revenus insuffisants ou un dossier de crédit insatisfaisant, que son père (ou sa mère ou un frère) se porte conjointement acquéreur de la résidence avec le particulier afin que le financement hypothécaire soit accordé.

En pratique cependant, cette copropriété de la résidence ne vise qu'à satisfaire l'institution financière au niveau de certaines exigences de crédit. Dans la réalité, seul le particulier habitera généralement ladite résidence principale, en acquittera les mensualités hypothécaires, les impôts fonciers et les frais d'entretien et de réparation.

Dans plusieurs interprétations techniques s'appliquant à des situations semblables mais dans d'autres provinces canadiennes, l'ARC a fait intervenir le concept de beneficial ownership par opposition au concept de legal ownership lorsque l'intention des parties et les gestes posés démontrent clairement que le " réel " propriétaire est uniquement le particulier. Ainsi, lors de la revente de la résidence, le particulier serait reconnu comme le seul propriétaire aux fins du calcul du gain en capital et de la réclamation de l'exemption pour résidence principale.

Questions à l'ARC:

Comme le concept de beneficial ownership n'est pas vraiment une notion reconnue dans le droit civil applicable au Québec :

a) L'ARC peut-elle confirmer que dans une situation identique à celle susmentionnée (ci-après la " situation donnée ") pour un particulier domicilié au Québec, seul le particulier qui assume toutes les responsabilités et obligations rattachées à la résidence sera considéré comme le seul propriétaire aux fins du calcul du gain en capital lors de la revente et aux fins de la réclamation de l'exemption pour résidence principale si les faits et l'intention des parties le démontrent clairement ?

b) Pour éviter d'avoir à encourir des frais inutilement (et souvent aussi parce que les contribuables ne réalisent pas lors de l'acquisition en copropriété des conséquences fiscales potentielles d'un tel geste), l'ARC peut-elle confirmer qu'il n'est pas obligatoire qu'une contre-lettre soit préparée chez le notaire dès l'acquisition (de façon à clarifier le statut réel de l'acquisition) ?

Réponses de l'ARC

a) La propriété d'un bien en droit québécois est entière malgré le fait que les attributs du droit de propriété puissent être démembrés. En common law, la propriété est divisible. Ainsi, règle générale, en droit québécois, le propriétaire d'un immeuble est celui ou celle au nom de qui l'immeuble est inscrit au registre foncier. En l'espèce, les faits décrits semblent indiquer que la propriété de la résidence au registre foncier est au nom du particulier et de la personne qui lui est liée.

Toutefois, dans la situation donnée, il est possible que les parties tentent de modifier le contrat apparent - soit l'acte notarié - entre eux au moyen d'une contre-lettre. Aux termes de l'article 1451 du Code civil du Québec (C.c.Q.), il y a simulation lorsque les parties conviennent d'exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l'emporte sur le contrat apparent.

En ce qui a trait aux tierces parties, l'article 1452 du C.c.Q. stipule que les tiers de bonne foi peuvent, selon leur intérêt, se prévaloir soit du contrat apparent soit de la contre-lettre.

Relativement à la question de l'opposabilité d'une contre-lettre à une autorité fiscale, la Cour d'appel fédérale, dans les affaires Carlo Venneri et Sa Majesté la Reine 2006 CAF 165 et 2005 DTC 826 et Gaston Bolduc et Sa Majesté la Reine 2003 CAF 411 et 2003 DTC 221, a établi que, dans son rôle de cotiseur, l'autorité fiscale (en l'espèce, l'ARC) devait s'assurer de la relation juridique véritable entre les parties et établir la cotisation en conséquence. Par opposition, dans son rôle de percepteur, l'autorité fiscale n'est pas un tiers au sens de l'article 1452 du C.c.Q. et ne peut se voir opposer une contre-lettre pour l'empêcher de percevoir l'impôt déjà établi.

Ainsi, avant de décider si elle accepte d'être liée par une contre-lettre, l'ARC devrait prendre connaissance de l'ensemble des faits, notamment si le membre de la famille s'est comporté en véritable copropriétaire et la nature de la contre-lettre quant à la propriété d'une résidence principale.

b) Bien que l'ARC ne puisse répondre définitivement à la question a), aucune disposition du C.c.Q. ne précise qu'une contre-lettre doit être effectuée sous forme de contrat notarié.

Lucie Allaire
(613) 957-2046
Le 9 octobre 2009
2009-032704

ROUND TABLE ON THE TAXATION OF FINANCIAL STRATEGIES AND INSTRUMENTS - 2009 CONFERENCE

Question 21 - Hypothec Financing on a Principal Residence and Co-ownership for the Purposes of Obtaining the Borrowing

In the last few years, several financial institutions have required, in the situation of an individual having insufficient income or unsatisfactory credit, that his father (or his mother or a brother) and the individual jointly become purchasers of the residence so that the hypothec financing can be granted.

In practice, however, this co-ownership of the residence only exists to satisfy the financial institution concerning certain credit requirements. In actual fact, only the individual will generally live in the said principal residence and will pay the monthly hypothec payments, the property taxes and the repair and maintenance costs.

In several technical interpretations involving similar situations but in other Canadian provinces, the CRA used the concept of beneficial ownership as opposed to the concept of legal ownership when the intention of the parties and the actions clearly demonstrate that the "true" owner is solely the individual. Therefore, at the time of the resale of the residence, the individual would be recognized as the sole owner for the purposes of computing the capital gain and claiming the principal residence exemption.

Questions to the CRA

As the concept of beneficial ownership is not really a notion recognized in the application of the civil law in Québec:

a) Can the CRA confirm that in a situation identical to the above-mentioned one (hereafter the "particular situation") for an individual living in Québec, only the individual who assumes all the responsibilities and obligations attached to the residence will be considered as the sole owner for the purposes of computing the capital gain at the time of the resale and claiming the principal residence exemption if the facts and the intention of the parties clearly demonstrate such?

b) To avoid having to incur unnecessary expenses (and often also because the taxpayers, at the time of the co-ownership acquisition, do not realize the potential tax consequences of such action), can the CRA confirm that it is not necessary that a counter letter be prepared by a notary at the time of the acquisition (in order to clarify the true status of the acquisition)?

CRA Response

a) The ownership of property in Québec law is indivisible in spite of the fact that a dismemberment of the right of ownership is permitted. In common law, ownership is divisible. Thus, generally, in Québec law, the owner of a building is the one whose name is inscribed in the land registry. In this case, the described facts appear to indicate that the ownership of the residence in the land registry is in the name of the individual and the related person.

However, in the particular situation, it is possible that the parties will try to modify the apparent contract -being the notarial act - between them by means of a counter letter. Pursuant to section 1451 of the Civil Code of Québec (CcQ), simulation exists where the parties agree to express their true intent, not in an apparent contract, but in a secret contract, also called a counter letter. Between the parties, a counter letter prevails over an apparent contract.

With respect to third parties, section 1452 of the CcQ stipulates that third persons in good faith may, according to their interest, avail themselves of the apparent contract or the counter letter.

With respect to the question of the opposability of a counter letter to the tax authority, the Federal Court of Appeal, in Carlo Venneri and Her Majesty the Queen 2006 FCA 165 and 2005 DTC 826 and in Gaston Bolduc and Her Majesty the Queen 2003 FCA 411 and 2003 DTC 221, established that the tax authority (in this case, the CRA), in its role as an assessor, had to assure itself of the true legal relationship between the parties and consequently establish the assessment. As opposed to its role as a tax collector, the tax authority is not a third person within the meaning of section 1452 of the CcQ and cannot be opposed by a counter letter to prevent it from collecting the already established tax.

Therefore, before deciding if it agrees to be bound by a counter letter, the CRA should examine all the facts, particularly if the member of the family acted as the true co-owner and the nature of the counter letter concerning the ownership of the principal residence.

b) Although the CRA cannot provide a definitive response to question a), there is no provision in the CcQ that specifies that a counter letter must be made under a notarial act.

Lucie Allaire
(613) 957-2046
October 9, 2009
2009-032704