Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Principales Questions: L'alinéa 53(1)h) de la Loi de l'impôt sur le revenu ( la "Loi") s'applique-t-il afin d'augmenter le prix de base rajusté d'une propriété inhabitée du montant des dépenses encourues entre le décès de sa propriétaire et la vente à un tiers au titre de l'entretien, des impôts fonciers et des assurances?
Position Adoptée: Non.
Raisons: Le paragraphe 18(2) ne s'applique pas parce que la propriété, qui n'est pas un fonds de terre, n'a pas été une source de revenu tiré d'une entreprise ou d'un bien. Par conséquent, l'alinéa 53(1)h) ne s'applique pas pour augmenter le prix de base rajusté de la propriété des impôts fonciers payés. Les autres dépenses ne sont pas engagées en vue de réaliser la disposition de la propriété et sont de nature personnelle.
Le 3 mai 2010
Centre-fiscal de Shawinigan Direction des décisions en
Vérification au bureau impôt
Division des entreprises et
À l'attention de Martine Bérubé des sociétés de personnes
Lucie Allaire, avocate, CGA.
D. Fisc.
2010-035963
Dépenses encourues à l'égard d'une propriété inhabitée
Cette note de service est en réponse à votre courriel daté du 8 mars 2010 dans lequel vous demandez nos commentaires concernant la capitalisation de dépenses d'impôts fonciers, d'assurance et de frais d'entretien d'une propriété inhabitée, et ce, suite à des échanges par courriel (Bérubé/Allaire).
À moins d'indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi ").
Suite au décès de leur mère, deux sœurs d'âge adulte héritent d'une propriété, à l'encontre de laquelle des dépenses d'impôts fonciers, d'entretien et d'assurance ont été encourues entre la date du décès, soit le XXXXXXXXXX , et la vente à un tiers le XXXXXXXXXX . Cette propriété était détenue par la mère depuis XXXXXXXXXX .
Vous ajoutez que la propriété a été désignée résidence principale par la mère pour les années XXXXXXXXXX à XXXXXXXXXX . Au cours des années antérieures, soit de XXXXXXXXXX à XXXXXXXXXX , nous présumons qu'elle a servi à un usage personnel. De plus, étant inhabitée, la propriété n'a pas servi à générer du revenu d'entreprise ou de bien entre le moment du décès et celui de la vente à un tiers le XXXXXXXXXX
Vous désirez donc savoir si les dépenses au titre des impôts fonciers, de l'entretien et des assurances peuvent augmenter la perte en capital réalisée lors de la vente de la propriété à un tiers. Plus particulièrement, vous demandez si les dépenses peuvent être ajoutées au prix de base rajusté de la propriété en vertu de l'alinéa 53(1)h).
En général, l'alinéa 53(1)h) prévoit l'augmentation du prix de base rajusté d'un fonds de terre dans des cas où la déduction des impôts fonciers a été refusée en raison du paragraphe 18(2). À cet égard, le paragraphe 18(2) prévoit entre autres que les intérêts sur une dette concernant l'acquisition d'un fonds de terre et les impôts fonciers sur un fonds de terre sont déductibles jusqu'à concurrence de l'excédent des revenus bruts provenant du fonds de terre sur les autres dépenses encourues, sauf s'il est raisonnable de considérer que le fonds de terre est au cours de l'année:
- soit utilisé dans le cours des activités d'une entreprise;
- soit principalement détenu afin de tirer un revenu du fonds de terre pour l'année.
Aux fins de paragraphe 18(2), l'alinéa 18(3)a) définit l'expression " fonds de terre " comme étant un terrain qui n'a aucun bâtiment ou construction fixé au sol, qui n'est pas sous-jacent à un tel bâtiment ou construction et qui n'est pas un terrain contigu au bâtiment ou à la construction ni accessoire à ces derniers. Ainsi, dans la Situation Donnée, la propriété ne constituerait pas un fonds de terre aux termes du paragraphe 18(2) et de l'alinéa 53(1)h).
Lorsque des impôts fonciers ne sont pas déductibles dans le calcul du revenu d'un contribuable provenant d'un fonds de terre en vertu soit de l'alinéa 18(1)a) soit de l'alinéa 18(1)h), le montant desdits impôts fonciers ne peut être inclus en vertu de l'alinéa 53(1)h) dans le calcul du prix de base rajusté du fonds de terre.
Par ailleurs, le coût d'un bien peut inclure les frais juridiques, les commissions, les frais de courtage et toute autre dépense ayant été encourue en relation directe avec l'acquisition de ce bien ou ayant été engagée en vue d'en disposer.
À la lumière de ce qui précède, nous sommes d'avis que les dépenses au titre des impôts fonciers, des assurances et de l'entretien ne peuvent augmenter la perte en capital réalisée lors de la disposition de la propriété le XXXXXXXXXX .
À titre de renseignement, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si votre client demande une copie de cette note de service, il est possible de lui fournir la version de la bibliothèque électronique. Le client peut aussi demander une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du client. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à Madame Jackie Page, au (819) 994-2898. Une copie à remettre au client vous sera envoyée.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles.
François Bordeleau, Avocat
Gestionnaire
Section des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
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