Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
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PRINCIPALE QUESTION:
Le paragraphe 20(4) peut-il s'appliquer lorsque le vendeur doit payer l'hypothèque assumée par l'acheteur en vertu d'une caution qu'il a donnée sur l'hypothèque?
Position Adoptée:
Non.
RAISON POUR POSITION ADOPTÉE:
Le paiement de la caution ne représente pas une somme qui est due au contribuable au titre de produit de disposition.
TABLE RONDE
CONFÉRENCE ANNUELLE DES CONSEILLERS TECHNIQUES
QUESTION 52 - APPLICATION DU PARAGRAPHE 20(4) DE LA LOI.
Disposition d'un immeuble et d'un terrain en 1994 par M. X pour 200 000 $, qui représente le solde de l'hypothèque à payer. M. X déclare une perte en capital pour le terrain et une perte finale sur la bâtisse, puisque son coût total était de 250 000 $.
L'acheteur, M. Y, assume l'hypothèque mais la banque exige comme condition que M. X reste garant pour l'hypothèque. En 1997, M. Y fait faillite et il y a forclusion. Le solde de l'hypothèque est de 190 000 $ mais la juste valeur marchande de la propriété est de 150 000 $. La banque exige la différence de 40 000 $ de M. X en tant que garant original et unique pour l'hypothèque.
M. X prétend que le 40 000 $ qu'il a du verser à la banque devient une partie irrécouvrable du produit de disposition de l'immeuble et voudrait appliquer le paragraphe 20(4) de la Loi pour la portion applicable à la bâtisse.
Est-ce que M. X peut se prévaloir du paragraphe 20(4) de la Loi ou d'un autre article de la Loi qui aurait pour effet de lui permettre de déduire en 1997 un montant au titre de perte finale au lieu d'une perte en capital pour la bâtisse?
NOTRE RÉPONSE
Afin de déterminer le traitement fiscal d'un montant payé tel que susmentionné, les circonstances juridiques qui ont entraîné le paiement doivent être établies. Par conséquent, le contrat de vente et d'hypothèque doivent être examinés afin d'établir quels sont les articles du Code Civil du Québec qui sont applicables.
Basé sur la seule formulation de la question, l'hypothèque semble avoir fait l'objet d'une novation telle que prévue aux articles 1660 à 1666 du Code Civil du Québec. En même temps, le vendeur a donné une caution.
La novation est l'opération juridique qui consiste à remplacer une obligation existante par une nouvelle obligation, qui diffère de l'ancienne. Il peut y avoir novation lorsqu'un nouveau débiteur est substitué à l'ancien. La novation comporte donc deux opérations juridiques distinctes, soit l'extinction de la dette originale et la création d'une nouvelle dette substituée à l'ancienne.
Le paragraphe 20(4) de la Loi prévoit une déduction du calcul du revenu d'un contribuable lorsqu'il établit qu'une somme qui lui est due au titre de produit de disposition d'un de ses biens amortissables d'une catégorie prescrite (autre qu'un avoir forestier ou une voiture de tourisme dont le coût dépasse 20 000 $) est devenue une créance irrécouvrable au cours de l'année d'imposition.
Lorsqu'un contribuable cautionne une nouvelle hypothèque lors de la vente d'un bien amortissable, nous sommes d'avis qu'aucune somme ne lui est due au titre de produit de disposition. Par conséquent, au moment où il donne suite à la caution et acquiert une créance égale au montant du paiement, le paragraphe 20(4) de la Loi n'est pas applicable.
En ce qui concerne la perte réalisée relativement à la créance acquise suite au paiement de la caution, nous sommes d'avis qu'elle pourrait être réputée nulle en vertu du sous-alinéa 40(2)g)(ii) de la Loi si les faits du cas en particulier ne nous permettent pas de conclure que la caution a été acquise par le contribuable en vue de tirer ou de produire un revenu d'entreprise ou d'un bien.
L. J. Roy
Le 14 juillet 1999
991317
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