3 May 1995 External T.I. 9510705 F - DISPOSITION D'UN DUPLEX

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the Department.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle du ministère.

Principales Questions:

1. Le don d'un immeuble amène-t-il une disposition réelle de l'immeuble ou une disposition réputée?

2. Est-ce que l'exemption de résidence principale s'applique à la totalité de l'immeuble?

3. Est-il nécessaire, pour effectuer les calculs du gain en capital, d'utiliser les justes valeurs marchandes de 1971 et de 1981?

4. Est-ce que le montant du gain en capital imposable pouvant résulter de la disposition aura une incidence sur le montant du revenu de la sécurité de vieillesse et sur le montant provenant du régime de pension du Canada?

Position Adoptée:

1. Disposition réelle.

2. Non.

3. La juste valeur marchande de 1971 est nécessaire.

La juste valeur marchande de 1981 ne serait pas nécessaire si une seule résidence principale pour toutes les années d'imposition.

4. Selon les revenus, le gain en capital imposable pourrait amener un remboursement des prestations de pension de sécurité de la vieillesse et du versement net des suppléments fédéraux.

Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:

1. Question de droit et de fait.

2. On ne peut désigner comme résidence principale qu'un seul logement par année d'imposition.

3. L'immeuble a été acquis avant 1972.

Question de fait.

4. Article 180.2 de la Loi.

7-951070
XXXXXXXXXX Sylvie Labarre

A l'attention de XXXXXXXXXX

Le 3 mai 1995

Mesdames, Messieurs,

Objet: Disposition d'un immeuble

La présente est en réponse à votre lettre du 7 avril 1995 par laquelle vous nous demandez notre opinion concernant la situation factuelle suivante.

Faits

1.Monsieur et Madame ont acquis conjointement, un duplex avant 1972 pour un montant de 23 000 $. Ce montant a été entièrement payé par Monsieur avant 1972. Monsieur et Madame étaient mariés au moment de l'acquisition de l'immeuble. Monsieur et Madame n'ont fait aucune acquisition subséquente à 1971 à l'égard de l'immeuble.

2.Monsieur et Madame ont habité un appartement du duplex, soit 50% de l'immeuble, à partir du moment de l'acquisition jusqu'au transfert de l'immeuble. Le fonds de terre relié à la résidence ne dépassait pas un demi-hectare. Les enfants de Monsieur et Madame avaient atteint l'âge de 18 ans en 1981.

3.L'autre appartement du duplex, soit 50% de l'immeuble, a toujours été loué. Monsieur a toujours inclus dans son revenu, la totalité du revenu de location. Il n'a jamais demandé une déduction pour l'amortissement de l'immeuble.

4.Le 21 février 1994, Monsieur et Madame ont transféré l'immeuble en faveur de leurs deux enfants pour une valeur symbolique de 1 $. La valeur municipale, au moment du transfert, s'élevait à 147 000 $. Selon vous, la valeur municipale représentait la juste valeur marchande à cette date.

Questions

5.Vous désirez savoir les conséquences fiscales pour Monsieur et Madame suite à la disposition de l'immeuble et, plus précisément, ce qui suit:

- s'il s'agit d'une disposition réelle de l'immeuble ou d'une disposition présumée;

- si l'exemption de résidence principale s'applique à la totalité de l'immeuble;

- s'il est nécessaire, pour effectuer les calculs du gain, d'utiliser les justes valeurs marchandes de 1971 et de 1981;

- si, le montant du gain en capital imposable pouvant résulter de la disposition aura une incidence sur le montant du revenu de la sécurité de vieillesse et sur le montant provenant du régime de pension du Canada?

Nos commentaires

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 21 de la Circulaire d'information 70-6R2 du 28 septembre 1990, le Ministère a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux de services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Nous pouvons toutefois vous offrir les commentaires généraux suivants qui, nous l'espérons, vous seront utiles. Ces commentaires pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à votre situation particulière.

6.Dans une situation comme celle que vous nous présentez, la disposition de l'immeuble constituerait une disposition réelle et les règles de calcul du gain en capital et de la déduction pour gains en capital prévue au paragraphe 110.6(3) de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la Loi) s'appliqueraient. Monsieur et Madame ne pourraient exercer le choix pour réaliser un gain en capital afin d'obtenir une disposition présumée puisqu'ils ne seraient plus propriétaires du bien à la fin du 22 février 1994.

7.Dans une situation comme celle que vous nous présentez, même si le revenu de location appartenant à Madame est réputé être un revenu de location de Monsieur, le gain en capital imposable de Madame à l'égard de l'immeuble serait ajouté au revenu de Madame puisque le transfert de biens effectué par Monsieur en faveur de Madame à l'égard de l'immeuble a été effectué avant 1972 et que les règles d'attribution du gain en capital imposable ne s'appliquent pas à l'égard des biens transférés avant 1972. Par conséquent, chacun des conjoints ferait un calcul du gain en capital en considérant sa propre détention de 50% de l'immeuble.

8.L'alinéa 69(1)b) de la Loi prévoit qu'un contribuable est réputé avoir reçu, par suite de la disposition d'un bien, une contrepartie égale à la juste valeur marchande du bien lorsqu'il a disposé du bien en faveur d'une personne avec laquelle il avait un lien de dépendance sans contrepartie ou moyennant une contrepartie inférieure à la juste valeur marchande de ce bien au moment de la disposition ou lorsqu'il a disposé du bien en faveur d'une personne au moyen d'une donation entre vifs. Par conséquent, dans la situation soumise, Monsieur et Madame seraient réputés avoir disposé de l'immeuble pour une contrepartie égale à la juste valeur marchande.

9.Le paragraphe 8 du bulletin d'interprétation IT-120R4 indique que le terme «logement» comprend un appartement dans un duplex. Par conséquent, nous sommes d'avis que chaque appartement d'un duplex constituerait un logement distinct aux fins de la définition de «résidence principale». Pour qu'un particulier puisse désigner un logement à titre de résidence principale, il faut que ce logement soit «normalement habité» dans une année d'imposition par ce particulier, son conjoint ou ancien conjoint ou par un de ses enfants. Un particulier ne peut désigner plus d'un logement dont il est propriétaire comme résidence principale pour chaque année d'imposition. Par conséquent, nous sommes d'avis qu'une désignation de résidence principale ne pourrait pas être faite pour la totalité de l'immeuble dans une année d'imposition donnée.

Le paragraphe 40(6) de la Loi prévoit un calcul spécial pour l'exemption relative à la résidence principale qui tient compte de la valeur de 1981 lorsqu'un bien appartenait à un contribuable à la fin de 1981 et ce, d'une façon continue après cette date et jusqu'à sa disposition. Ce calcul peut être effectué en complétant le formulaire T2091. Dans une situation où une résidence donnée a été désignée comme résidence principale pour toutes les années d'imposition pendant lesquelles elle a été la propriété d'un particulier, nous sommes d'avis qu'il n'est pas nécessaire d'annexer le formulaire T2091 à la déclaration ni de déclarer la vente de la résidence dans la déclaration de revenu pour l'année de la vente.

10.En ce qui concerne l'appartement loué, un gain en capital devrait être déclaré. L'immeuble ayant été acquis avant 1972, la juste valeur marchande de l'immeuble au 31 décembre 1971 pourrait être nécessaire afin de calculer le produit de disposition d'un bien amortissable réputé en vertu du paragraphe 20(1) des Règles d'application de l'impôt sur le revenu (ci-après «RAIR»). Le prix de base rajusté ou le coût d'une immobilisation (autre qu'un bien amortissable) serait rajusté en vertu de l'article 26 des RAIR.

11.Nous sommes d'avis que l'addition du gain en capital imposable aux revenus de Monsieur et Madame n'aurait aucune incidence sur le montant des rentes du Régime de pension du Canada. Par contre, dépendamment des revenus de chaque contribuable, ce gain pourrait amener un remboursement des prestations de pension de sécurité de la vieillesse et du versement net des suppléments fédéraux, tel qu'expliqué à la ligne 235 du guide d'impôt général et pourrait également avoir un impact sur le montant du versement net des suppléments fédéraux de l'année 1995.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas le Ministère.

Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, l'expression de nos salutations distinguées.

Maurice Bisson
pour le Directeur
Division des entreprises et général
Direction des décisions et de
l'interprétation de l'impôt
Direction générale de la politique et
de la législation