30 March 2012 Internal T.I. 2011-0408311I7 F - Résidence principale

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Principales Questions: Quelles sont les conséquences fiscales du transfert d’un logement en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $ dans une situation donnée?

Position Adoptée: Question de fait.

Raisons: Commentaires généraux.

Le 30 mars 2012

Résidence principale

La présente est en réponse à votre télécopie du 1er juin 2011 dans laquelle vous nous demandez essentiellement de commentez les conséquences fiscales liées au transfert d’un logement en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $ dans la situation particulière ci-après exposée (« Situation donnée »).

À moins d’indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (« Loi »).

Situation donnée :

La Situation donnée telle qu’elle nous a été soumise et telle que nous la comprenons est la suivante :

1. À la mort de Monsieur X en XXXXXXXXXX , ses deux fils, Fils A et Fils B, alors âgés de XXXXXXXXXX et XXXXXXXXXX ans, et sa femme, Madame X, ont XXXXXXXXXX de la succession de Monsieur X.

2. Puisqu’à la mort de Monsieur X, Fils A et Fils B étaient des enfants mineurs, Madame X, à titre de tuteur, a administré leur part de l’héritage.

3. Après avoir obtenu un jugement de la Cour supérieure du Québec, Madame X a utilisé la part de l’héritage de Fils A et de Fils B et sa propre part de l’héritage comme mise de fonds pour l’achat d’une unité de condominium qui a servi de logement.

4. Malgré sa contribution lors de l’achat du logement, Madame X a inscrit le logement au registre foncier du Québec comme étant la propriété uniquement de Fils A et de Fils B.

5. Madame X a toujours payé seule les frais relativement au logement, tels que le financement, les taxes municipales et scolaires, les assurances et les coûts de réparation et d’entretien.

6. Les contribuables soutiennent que dans les années qui ont suivie l’achat du logement, selon une entente verbale qui aurait été conclue entre eux, il aurait été convenu que, puisque Madame X payait seule tous les frais relativement au logement, ce dernier lui appartiendrait de droit légitime et que Fils A et Fils B récupérerait leur part de l’héritage de Monsieur X au décès de Madame X.

7. Afin de régulariser la situation, Fils A et Fils B ont transféré le XXXXXXXXXX le logement en faveur de Madame X en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $, transfert qui a été dûment inscrit au registre foncier du Québec.

8. Madame X a toujours habité le logement.

Commentaires

Afin d’établir les conséquences fiscales liées au transfert du Logement en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $, il faut d’abord établir qui en était le ou les propriétaires avant ce transfert.

Le « droit de propriété » est un concept de droit privé. Par conséquent, pour établir qui détient un droit de propriété sur un bien, il faut se référer au droit civil ou à la common law selon le droit applicable à l’opération, sauf s’il y une règle de droit à l’effet contraire. Ce principe est prévu à l’article 8.1 de la Loi d’interprétation (L.R.C. 1985, ch. I-21) qui se lit comme suit :

Le droit civil et la common law font pareillement autorité et sont tous deux sources de droit en matière de propriété et de droits civils au Canada et, s’il est nécessaire de recourir à des règles, principes ou notions appartenant au domaine de la propriété et des droits civils en vue d’assurer l’application d’un texte dans une province, il faut, sauf règle de droit s’y opposant, avoir recours aux règles, principes et notions en vigueur dans cette province au moment de l’application du texte.

En droit civil, le propriétaire d’un logement est généralement celui ou celle au nom de qui le logement est inscrit au registre foncier du Québec. Selon ce principe, Fils A et Fils B seraient les propriétaires du Logement dans la Situation donnée jusqu’au transfert du Logement en faveur de Madame X le XXXXXXXXXX . Le Logement aurait par conséquent fait l’objet d’une disposition par Fils A et Fils B et Madame X en serait devenue propriétaire à compter de ce moment.

L’article 69 déterminera les conséquences fiscales pour chacune des parties à la transaction dans la Situation donnée. Un transfert en contrepartie d’une somme de XXXXXXXXXX $ pourrait être une donation indirecte aux fins du droit civil s’il est notamment démontré que Fils A et Fils B avait une intention libérale de transférer sans contrepartie la propriété du Logement en faveur de Madame X. Le contribuable qui dispose d’un bien par une donation indirecte sera réputé avoir reçu, par suite de la disposition, une contrepartie égale à la juste valeur marchande en vertu du sous-alinéa 69(1)b)(ii). Quant au contribuable qui acquiert ce bien, il sera réputé l’avoir acquis à cette juste valeur marchande selon l’alinéa 69(1)c).

Fils A et Fils B pourraient par ailleurs réduire le gain en capital réalisé lors de la disposition du Logement si le logement se qualifie pour eux de résidence principale. En effet, l’alinéa 40(2)b) permet, de façon générale, que le gain, calculé par ailleurs, tiré par un contribuable de la disposition d’un bien qui était sa résidence principale à une date quelconque après sa date d’acquisition puisse être éliminé ou réduit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien était sa résidence principale.

Selon la définition de « résidence principale » prévue à l’article 54, est la résidence principale d’un contribuable pour une année d’imposition un logement dont le contribuable est propriétaire au cours de l’année conjointement avec une autre personne ou autrement. Selon cette définition, lorsque le contribuable est un particulier autre qu’une fiducie personnelle, le logement doit de plus être normalement habité au cours de l’année par le contribuable, par son époux ou conjoint de fait, par son ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un de ses enfants.

En conséquence, un logement ne pourra pas se qualifier de résidence principale pour un contribuable qui normalement habite le logement alors que ce contribuable n’en a pas la propriété. De même, un logement ne pourra pas non plus se qualifier de résidence principale pour un propriétaire alors que lui, son épouse ou sa conjointe de fait, son ex-épouse ou son ancienne conjointe de fait ou un de ses enfants n’y habite pas normalement. Dans une telle situation, ni le contribuable qui normalement habite le logement ni le propriétaire du logement ne pourront réclamer l’exemption pour résidence principale prévues à l’alinéa 40(2)b).

Concernant l’entente verbale que les contribuables soutiennent avoir faite dans la Situation donnée, c’est au contribuable de nous démontrer l’existence d’une telle entente qui aurait eu pour effet de transférer la propriété du Logement à un moment donné autre que le XXXXXXXXXX . Si les contribuables vous démontrent cette entente verbale, il faudrait que vous consultiez le personnel des Services juridiques pour déterminer les conséquences légales de cette entente. Sous réserve de l’analyse plus approfondie de la Situation donnée par les Services juridiques, les conséquences fiscales précédemment mentionnées pourraient être différentes.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles. Si vous désirez des renseignements supplémentaires concernant le contenu du présent document, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

Michel Lambert, CA, M. Fisc.
pour le Directeur
Division des réorganisations
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires