Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.
Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.
Principales Questions:
Quel est le traitement fiscal des frais juridiques encourus par un particulier pour annuler une offre d'achat d'un immeuble locatif?
Position Adoptée:
Il s'agirait d'une dépense de nature capitale. Il pourrait y avoir des arguments pour conclure qu'il s'agit de dépenses engagées ou effectuées par le particulier en vue de réaliser la disposition du droit d'acheter l'immeuble que contient l'offre d'achat. Cependant, la réponse pourrait être différente si, suite à la vérification de tous les faits et documents pertinents dans une situation particulière, nous constations que le particulier n'a jamais acquis le droit d'acheter l'immeuble.
Raisons POUR POSITION ADOPTÉE:
Les frais sont de nature capitale car ils sont reliés à un projet d'acquisition d'une immobilisation et non pas au processus habituel d'obtention du revenu de location.
Le 5 novembre 2003
Madame Josée Paquet Administration centrale
Bureau des services Sylvie Labarre, CA
fiscaux de Québec (613) 957-8953
Interprétation technique/Vérification
d'entreprise
2003-003797
Frais juridiques pour annuler une offre d'achat
La présente fait suite à votre fac-similé du 9 septembre 2003 dans lequel vous nous demandez notre opinion concernant le traitement fiscal de certains frais juridiques encourus par un particulier.
Le particulier a des activités dans le domaine de la location immobilière. À cet effet, il signe une offre d'achat auprès d'un vendeur pour l'acquisition d'un immeuble. Il désire acquérir cet immeuble afin d'y aménager des locaux et de les louer à une entreprise.
En raison d'informations concernant le zonage, obtenues entre le moment où l'offre d'achat est signée et le moment où le transfert de l'immeuble devient effectif, le particulier décide de ne plus acquérir l'immeuble. En effet, le zonage de la municipalité ne lui permettrait pas de louer son immeuble à une entreprise.
Pour se soustraire à l'offre d'achat qui le lie au vendeur, le particulier fait appel à des conseillers juridiques. Le particulier réussit à rompre le contrat et à ne plus être lié par les obligations de l'offre d'achat sans verser un montant de dédommagement. Cependant, le particulier encourt des frais juridiques élevés pour annuler le contrat.
Vous désirez savoir comment le particulier doit traiter les frais juridiques qu'il a encourus aux fins de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi ").
Nous sommes d'avis que les frais juridiques sont des frais de nature capitale dont la déduction serait refusée par l'alinéa 18(1)b) de la Loi car ils sont reliés à un projet d'acquisition d'une immobilisation et non pas au processus habituel d'obtention du revenu de location. Nous sommes d'avis que les frais juridiques conservent leur nature capitale même si l'immobilisation n'a pas été acquise et que le projet a été annulé. Ces frais de nature capitale ne peuvent pas être ajoutés au prix de base rajusté d'un actif puisque l'immeuble n'a pas été acquis. De plus, les frais ne représentent pas non plus une dépense en capital admissible, telle que définie au paragraphe 14(5) de la Loi puisque, selon les renseignements que vous nous donnez, le particulier n'exploite pas une entreprise.
Il pourrait y avoir des arguments à l'effet que les frais juridiques encourus pour annuler l'offre d'achat sont des dépenses engagées ou effectuées par le particulier en vue de réaliser la disposition d'un bien. En effet, lorsque le particulier a signé l'offre d'achat, il pourrait à ce moment avoir fait l'acquisition d'un bien, soit le droit d'acheter l'immeuble que contient l'offre d'achat. L'annulation de l'offre d'achat constituerait la disposition de ce bien et les dépenses encourues pour obtenir l'annulation seraient des dépenses engagées en vue de réaliser la disposition d'un bien. La disposition du droit d'acheter l'immeuble s'effectuerait à un produit de disposition nul. Une perte en capital serait réalisée si l'immeuble n'est pas un bien à usage personnel, tel que défini à l'article 54 de la Loi.
Ces commentaires sont généraux. Il se pourrait que notre réponse soit différente si, suite à la vérification de tous les faits et documents pertinents dans une situation particulière, l'ADRC découvrait que le particulier n'a jamais acquis le droit d'acheter l'immeuble en raison, par exemple, de la nullité de l'offre d'achat.
Pour votre information, une copie de cette lettre sera épurée selon les critères contenus dans la Loi sur l'accès à l'information et sera disponible dans la Bibliothèque de l'ADRC qui se trouve sur votre réseau local ou sur Intranet. Une copie de la version épurée sera également distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour insertion dans leurs banques de données. Le processus d'épuration permet d'enlever toute information qui n'a pas à être dévoilée y compris toute information qui permettrait l'identification du contribuable. Si votre client demande une copie de cette lettre, vous pouvez lui remettre une copie épurée de la lettre telle qu'elle se trouve dans la Bibliothèque de l'ADRC. Le client peut aussi demander une copie de la lettre épurée en vertu des critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels sur laquelle apparaît le nom du contribuable. Toute demande à cet effet devrait être faite auprès de Madame Jackie Page au (819) 994-2898. La copie épurée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels vous sera alors envoyée pour que vous puissiez la remettre à votre client.
Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles. Si vous désirez des renseignements supplémentaires concernant le contenu du présent document, n'hésitez pas à communiquer avec nous.
Ghislaine Landry, CGA
pour le Directeur
Division des entreprises et des
sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
et de la législation
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