22 July 2003 External T.I. 2002-0175715 F - GAIN EN CAPITAL RESIDENCE PRINCIPALE

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This translation was prepared by Tax Interpretations Inc. The CRA did not issue this document in the language in which it now appears, and is not responsible for any errors in its translation that might impact a reader’s understanding of it or the position(s) taken therein. See also the general Disclaimer below.

Principal Issue: [TaxInterpretations translation] Can the taxpayer avail himself of the principal residence exemption when disposing of his residence and the two pieces of land acquired at different times, considering the half-hectare rule?

Position: No, not all of it.

Reason: The taxpayer cannot establish that the excess of half a hectare was necessary for the use of his dwelling as a principal residence since it is likely that the subdivision or alienation of part of the land would have been or would be accepted by the competent authorities because of the residential grandfathering rule for agricultural zones.

XXXXXXXXXX 2002-017571
Lucie Vermette, CGA
July 22, 2003

Dear Sir,

Subject: Capital gain - principal residence

This is in response to your fax of November 25, 2002 in which you asked for our opinion on the above subject. In particular, this response is based on additional information you provided to us by telephone in June 2003. We apologize for the delay in responding to your request.

THE FACTS

A taxpayer purchased XXXXXXXXXX acres (approximately XXXXXXXXXX hectares) of land in XXXXXXXXXX from an unrelated person on which a residence was built in XXXXXXXXXX. This residence is the individual’s principal residence.

This land is currently located in an area protected by the Act respecting the preservation of agricultural land and agricultural activities in Quebec (the "Preservation Act").

In XXXXXXXXXX, the taxpayer inherited from his parents a XXXXXXXXXX hectare plot of land adjacent to the first plot. This second piece of land is also zoned agricultural.

The taxpayer wishes to dispose of his residence and the two properties.

QUESTION

You wish to know whether the taxpayer can claim the principal residence exemption for the gain realized on the disposition of his residence and the two pieces of land acquired at different times.

OUR COMMENTS

As stated in paragraph 22 of Information Circular 70-6R5 dated May 17, 2002, it is the practice of our Directorate not to issue written opinions on proposed transactions otherwise than by way of advance rulings. Furthermore, when it comes to determining whether a completed transaction has received the appropriate tax treatment, that determination is first made by our Tax Services Offices following a review of all facts and documents, which is generally done as part of an audit engagement. Nevertheless, we offer the following general comments which may not apply in full to the situation you have submitted to us.

Paragraph (e) of the definition of "principal residence" in section 54 of the Income Tax Act (the "Act") deems a taxpayer's principal residence to include the land subjacent to the housing unit and such portion of any immediately contiguous land as can reasonably be regarded as contributing to the use and enjoyment of the housing unit as a residence. However, where the total area of such land exceeds one-half hectare, the excess is deemed not to have contributed to the use and enjoyment of the housing unit as a residence unless the taxpayer establishes that it was necessary to such use and enjoyment.

According to IT-120R6, evidence is not usually required to establish that one-half hectare of land or less, including the area on which the housing unit stands, contributes to the use and enjoyment of the housing unit as a residence. Where the total area of land exceeds one-half hectare, restrictions on the minimum lot size or on the subdivision or division of land enacted by an Act or regulation of a municipality or province may be taken into account in determining the use of the excess land. Indeed, a taxpayer may be required by a statute or regulation concerning the size of a residential lot to acquire more than one-half hectare of land. However, paragraph 16 of Interpretation Bulletin IT-120R6 states that if the taxpayer could have made an application for severance of the excess land and it is likely that such a request would have been approved, the taxpayer would generally not be considered to have been required to acquire the excess land. The mere existence of such a municipal law or regulation on the date the taxpayer acquired the property does not necessarily mean that the taxpayer was required to acquire the excess land.

The Preservation Act, introduced in 1978, provides for various possible sources of acquired rights affecting land and transferable from one owner to another. A taxpayer may, without the authorization of the Commission de protection du territoire agricole (the "Commission"), alienate, subdivide and use for a purpose other than agriculture, a lot which, at the time the Preservation Act was made applicable to that lot, was being used or was already under a permit authorizing its use for a purpose other than agriculture (section 101 of the Preservation Act). The area thus grandfathered can be increased to half a hectare if the use was for residential purposes (section 103 of the Preservation Act). On June 21, 2001, section 101.1 was added to the Preservation Act to prevent the transformation of, for example, an acquired right for residential use into a commercial use unless authorization is obtained from the Commission.

In this situation, since the taxpayer purchased the land in XXXXXXXXXX, we understand that the land was subject to the Preservation Act. Assuming that the residence on the XXXXXXXXXX acres was the principal residence of the former owner, we understand that the acquired rights to residential use on this land passed to the taxpayer in XXXXXXXXXX and that he can avail himself of those rights at any time. In your telephone call, you also expressed the view that the concept of vested rights applied in the circumstances. Consequently, in the present situation, we believe that the taxpayer was not obliged to acquire the entire land in XXXXXXXXXX.

We are therefore of the view that the taxpayer cannot establish that the excess of one half hectare was necessary for the use of his dwelling as a principal residence since it is highly likely that the subdivision or alienation of part of the land would have been or would be accepted by the Commission. Indeed, the Preservation Act makes this possible by virtue of acquired rights in agricultural zones, as explained above.

We believe that the taxpayer could benefit from the principal residence exemption for an area of up to half a hectare including the area on which his residence is erected if, in addition, all the other conditions relating to this exemption and to the definition of "principal residence" in section 54 of the Act are satisfied.

Finally, in your telephone call you asked what would happen if the concept of acquired rights did not apply in a particular situation. We believe that this hypothetical situation is unlikely. Indeed, the grandfathering rules were introduced to address problems arising from the introduction of the Preservation Act faced by taxpayers already established in an area now protected by that Act. However, if such a situation existed, we believe that the determination of the likelihood of a taxpayer's application being approved by a body such as the Commission is a question of fact on which we cannot comment in the context of this letter. This is because it requires an analysis of all the facts of an actual particular situation and is only possible in the context of an audit or an advance income tax ruling request.

These comments are not advance income tax rulings and do not bind the Canada Customs and Revenue Agency with respect to any particular factual situation.

We hope you find these comments of assistance.

Best regards,

Ghislaine Landry, CGA
Manager
Individuals, Business and Partnerships Section
Business and Partnerships Division
Income Tax Rulings Directorate

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Text of Severed Letter

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CRA.
Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ARC.

Please note that the following document, although believed to be correct at the time of issue, may not represent the current position of the CCRA.

Prenez note que ce document, bien qu'exact au moment émis, peut ne pas représenter la position actuelle de l'ADRC.

PRINCIPALE QUESTION: Est-ce que le contribuable peut se prévaloir de l'exemption pour résidence principale lors de la disposition de sa résidence et des deux terrains acquis à des moments différents, en considérant la règle du demi-hectare ?

Position Adoptée: Non, pas sur la totalité

RAISON POUR POSITION ADOPTÉE: Le contribuable ne peut pas établir que l'excédent d'un demi-hectare était nécessaire à l'usage de son logement comme résidence principale puisqu'il est probable que le lotissement ou l'aliénation d'une partie du terrain aurait été ou serait accepté par les autorités compétentes en raison de la règle des droits acquis résidentiels en zone agricole.

XXXXXXXXXX 2002-017571
Lucie Vermette, CGA
Le 22 juillet 2003

Monsieur,

Objet: Gain en capital-résidence principale

La présente est en réponse à votre fac-similé du 25 novembre 2002 dans lequel vous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre. Cette réponse est particulièrement basée sur des informations supplémentaires que vous nous avez transmises par téléphone en juin 2003. Nous nous excusons des délais requis pour répondre à votre demande.

LES FAITS

Un contribuable a acheté, d'une personne non liée, un terrain d'une superficie de XXXXXXXXXX acres (environ XXXXXXXXXX hectares) en XXXXXXXXXX sur lequel est érigée une résidence qui a été construite en XXXXXXXXXX. Cette résidence constitue sa résidence principale.

Ce terrain se situe présentement dans une zone protégée par la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles du Québec (ci-après la " Loi sur la protection ").

En XXXXXXXXXX, le contribuable a hérité de ses parents d'un terrain de XXXXXXXXXX hectares contigu au premier terrain. Ce deuxième terrain se retrouve également dans la zone agricole.

Le contribuable désire disposer de sa résidence et des deux terrains.

QUESTION

Vous désirez savoir si le contribuable peut se prévaloir de l'exemption pour résidence principale à l'égard du gain réalisé lors de la disposition de sa résidence et des deux terrains acquis à des moments différents.

NOS COMMENTAIRES

Tel qu'il est mentionné au paragraphe 22 de la Circulaire d'information 70-6R5 du 17 mai 2002, notre Direction a comme pratique de ne pas émettre d'opinion écrite concernant des transactions projetées autrement que par voie de décisions anticipées. Par ailleurs, lorsqu'il s'agit de déterminer si une transaction complétée a reçu le traitement fiscal adéquat, la décision en revient d'abord à nos bureaux des services fiscaux à la suite de l'examen de tous les faits et documents, ce qui est généralement effectué dans le cadre d'une mission de vérification. Néanmoins, nous vous offrons les commentaires généraux suivants qui pourraient cependant ne pas s'appliquer intégralement à la situation que vous nous avez soumise.

Selon l'alinéa e) de la définition de " résidence principale " à l'article 54 de la Loi de l'impôt sur le revenu (ci-après la " Loi "), la résidence principale d'un contribuable est réputée comprendre le fonds de terre sur lequel le logement est érigé et toute partie du fonds de terre adjacent qu'il peut être raisonnable de considérer comme facilitant au contribuable l'usage du logement comme résidence. Toutefois, lorsque la superficie totale de ces fonds de terre excède un demi-hectare, l'excédent n'est réputé faciliter l'usage du logement comme résidence principale que si le contribuable établit qu'il était nécessaire à cet usage.

Selon le Bulletin d'interprétation IT-120R6, il n'est habituellement pas nécessaire de faire la preuve qu'un demi-hectare de fonds de terre ou moins, y compris l'aire sur laquelle la résidence du contribuable est érigée, facilite l'usage du logement comme résidence. Lorsque la superficie totale du fonds de terre excède un demi-hectare, les restrictions quant à la superficie minimale d'un lot ou quant au morcellement ou à la subdivision du fonds de terre édictées par une loi ou un règlement d'une municipalité ou d'une province peuvent être prises en considération aux fins de la détermination de l'usage de l'excédent. En effet, un contribuable peut être tenu par une loi ou un règlement concernant la superficie d'un lot résidentiel d'acquérir plus d'un demi-hectare de fonds de terre. Toutefois, le paragraphe 16 du Bulletin d'interprétation IT-120R6 mentionne que si le contribuable avait pu demander que soit morcelé le fonds de terre excédentaire et qu'une telle demande aurait probablement été approuvée, le contribuable ne serait généralement pas considéré comme ayant été tenu d'en faire l'acquisition. Le simple fait qu'une loi imposant des restrictions existe à la date où le contribuable a acquis le terrain ne signifie pas nécessairement qu'il était tenu d'acquérir le terrain excédentaire.

La Loi sur la protection, instaurée en 1978, prévoit diverses sources possibles de droits acquis affectant un terrain et transmissibles d'un propriétaire à un autre. Un contribuable peut, sans l'autorisation de la Commission de protection du territoire agricole (ci-après la " Commission "), aliéner, lotir et utiliser à une fin autre que l'agriculture, un lot qui, au moment où la Loi sur la protection s'est appliquée à ce lot faisait l'objet d'une utilisation effective et légale à des fins autres que l'agriculture (article 101 de la Loi sur la protection). La superficie qui fait ainsi l'objet de droits acquis peut être portée jusqu'à un demi-hectare si l'utilisation concernait un usage résidentiel (article 103 de la Loi sur la protection). Le 21 juin 2001, l'article 101.1 a été ajouté à la Loi sur la protection afin d'empêcher la transformation, par exemple, d'un droit acquis pour usage résidentiel en un usage commercial à moins d'obtenir l'autorisation de la Commission.

Dans la présente situation, puisque le contribuable a acheté le terrain en XXXXXXXXXX, nous comprenons que ce terrain était assujetti à la Loi sur la protection. En supposant que la résidence érigée sur le terrain de XXXXXXXXXX acres constituait la résidence principale de l'ancien propriétaire, nous comprenons que les droits acquis à usage résidentiel sur ce terrain ont été transmis au contribuable en XXXXXXXXXX et qu'il peut se prévaloir de ces droits en tout temps. Lors de votre appel téléphonique, vous étiez également d'avis que la notion de droits acquis s'appliquait dans les circonstances. Par conséquent, dans la présente situation, nous croyons que le contribuable n'était pas dans l'obligation d'acquérir la totalité du terrain en XXXXXXXXXX.

Nous sommes donc d'avis que le contribuable ne peut pas établir que l'excédent d'un demi-hectare était nécessaire à l'usage de son logement comme résidence principale puisqu'il est fort probable que le lotissement ou l'aliénation d'une partie du terrain aurait été ou serait accepté par la Commission. En effet, la Loi sur la protection rend cela possible en vertu des droits acquis en zone agricole, tel qu'expliqué ci-dessus.

Nous croyons que le contribuable pourrait bénéficier de l'exemption pour résidence principale pour une superficie pouvant aller jusqu'à un demi-hectare y compris l'aire sur laquelle sa résidence est érigée si, par ailleurs, toutes les autres conditions relatives à cette exemption et à l'égard de la définition de " résidence principale " à l'article 54 de la Loi sont respectées.

Finalement, lors de votre appel téléphonique vous vous interrogiez sur ce qu'il adviendrait si la notion de droits acquis ne s'appliquait pas à l'égard d'une situation particulière. Nous croyons que cette situation hypothétique est peu probable. En effet, les règles sur les droits acquis ont été introduites pour palier aux problèmes découlant de l'instauration de la Loi sur la protection auxquels étaient confrontés les contribuables déjà établis dans une zone maintenant protégée par cette loi. Toutefois, si une telle situation existait, nous croyons que la détermination de la probabilité de l'approbation d'une demande d'un contribuable par un organisme tel que la Commission est une question de fait sur laquelle nous ne pouvons nous prononcer dans le cadre de cette lettre. En effet, cela requiert l'analyse de tous les faits relatifs à une situation particulière réelle et cela n'est possible que dans le cadre d'une vérification ou d'une demande de décision anticipée en matière d'impôt sur le revenu.

Ces commentaires ne constituent pas des décisions anticipées en matière d'impôt sur le revenu et ne lient pas l'Agence des douanes et du revenu du Canada à l'égard d'une situation factuelle particulière.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos sentiments distingués.

Ghislaine Landry, CGA
Gestionnaire
Section des particuliers, des entreprises
et des sociétés de personnes
Division des entreprises et
des sociétés de personnes
Direction des décisions en impôt

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Summaries

Summary Under

Tax Topics - Income Tax Act - Section 54 - Principal Residence - Paragraph (e)

Quebec agricultural lands controls would not have precluded the taxpayer from acquiring only ½ hectare for principal residence use

A taxpayer purchased agricultural lands on which he constructed his principal residence and subsequently inherited an adjacent plot from his parents. The lands are currently protected lands under a Quebec Act preserving agricultural lands (the "Preservation Act"). CCRA found that the principal residence exemption would apply only to the first ½ hectare of land subsequently disposed of by him given that the Preservation Act controls would not have precluded him from having acquired and held the 1/2 hectare on a severed basis.

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